案情簡介

楊小姐經(jīng)中介公司居間介紹，購買位于上海市浦東新區(qū)×××路×××弄×××號×××室房屋，房產(chǎn)登記在馬×挺和馬×姝名下。馬×挺與馬×姝為父女關(guān)系。雙方于2013年10月12日，簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。

庭審中雙方確認(rèn)系爭房屋實(shí)際轉(zhuǎn)讓價(jià)格為128萬元，為了避稅，買賣合同轉(zhuǎn)讓價(jià)格寫成90萬元。同日，雙方另行簽訂《協(xié)議書》約定：雙方確認(rèn)買賣系爭房屋的實(shí)際成交價(jià)為128萬元，名義成交價(jià)格低于實(shí)際成交價(jià)格的差額部分為38萬元作為被告裝修補(bǔ)償款等在簽訂買賣合同當(dāng)日支付給被告，由被告向原告出具收款收據(jù)。

原告與被告簽署的房屋買賣合同第六條約定，雙方確認(rèn)在2014年1月10日前共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。第十條第三款約定，被告未按合同約定的期限將上述房地產(chǎn)交付（包括房地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移）給原告，應(yīng)當(dāng)向原告支付違約金，違約金按原告已付款日萬分之五計(jì)算，違約金自本合同第四條和第六條約定的應(yīng)當(dāng)交付之日起至實(shí)際交付之日止。逾期超過7日后被告仍未交付的，除被告向原告支付7日的違約金外，原告有權(quán)單方解除合同。原告解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知被告，被告承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總價(jià)款的20%。被告應(yīng)在接到書面通知之日起三日內(nèi)全額退還原告已支付的房款，并支付違約金和賠償金。

原告楊小姐于簽署房屋買賣合同前已經(jīng)向中介公司付款定金12萬元，按照買賣合同約定，雙方于2013年10月12日至中國工商銀行辦理提前還款手續(xù)，當(dāng)日楊小姐按照中介指示，將首期房價(jià)款37萬元及38萬元裝修補(bǔ)償款轉(zhuǎn)賬給被告馬×挺。被告聲稱有急事先走了，之后未將收取的款項(xiàng)歸還銀行貸款75萬元并辦理注銷抵押手續(xù)。原告聯(lián)系被告辦理手續(xù)，被告也一直推脫，致使至今無法辦理系爭房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。 庭審中，被告自稱收取的定金12萬元已經(jīng)用于歸還信用卡欠款，收取的房款75萬元部分賭博輸?shù)袅?，部分被騙，目前75萬元房款分文不剩。 對于原告訴請的解除房屋買賣合同及《協(xié)議書》，被告表示同意。對于違約金，被告認(rèn)為違約金計(jì)算應(yīng)該按照買賣合同的轉(zhuǎn)讓價(jià)90萬元的20%計(jì)算，被告目前無力返還房款87萬元，更無力支付解約違約金。

辦案思路及心得

1、本案的違約事實(shí)，以及違約金抗辯問題。

本案的違約事實(shí)還是很清晰的，根據(jù)合同約定，原告只需要支付給被告首期房款37萬元，為了替被告歸還銀行貸款注銷抵押，原告支付給被告首期房款75萬元，而被告在收到房款后不按月提前還款，而將款項(xiàng)挪作他用。由于被告未按約注銷抵押，致使雙方至今未按約辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

庭審中，原告及被告都認(rèn)可系爭房屋的真實(shí)轉(zhuǎn)讓價(jià)為128萬元，故解約違約金的本金以128萬元計(jì)算。被告抗辯違約金計(jì)算應(yīng)該按照買賣合同的轉(zhuǎn)讓價(jià)90萬元的20%計(jì)算沒有事實(shí)及法律依據(jù)。被告抗辯目前無力返還房款87萬元，更無力支付解約違約金，并不能免除其違約金的給付義務(wù)。

由于系爭房產(chǎn)中還有銀行的抵押債權(quán)，原告無法執(zhí)行，即使房屋拍賣變現(xiàn)，其執(zhí)行所得款項(xiàng)也可能遠(yuǎn)低于原告給付的房款金額，結(jié)合被告的主觀過錯程度、原告的損失程度、合同的履約情況以及合同對解約違約金的約定等綜合因素，法院支持違約金按照總房價(jià)的20%支付是合情合理的。

2、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》是否無效問題。 雙方在《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中約定的價(jià)格為人民幣90萬元，《協(xié)議書》中約定的房屋價(jià)格為128萬元，其中38萬元為裝潢補(bǔ)償差價(jià)，原告與被告的合議價(jià)格為128萬元。合同的部分無效，不會影響合同的總體效力。 目前，上海的房產(chǎn)交易中心都有房屋詢價(jià)系統(tǒng)，房屋買賣的底價(jià)需要房產(chǎn)交易中心審核，因此通過做低房價(jià)避稅的可能性不大，建議不要簽署兩份合同，人為造成不必要的麻煩。

3、訴請的選擇問題。

由于上家違約，作為原告來說可以選擇合同繼續(xù)履行，也可以訴訟要求合同解除，要求對方支付違約金。從本案來說，原告已經(jīng)支付了87萬元房款，相當(dāng)于大部分的房款已經(jīng)給付了賣方。原告無力籌措資金歸還銀行抵押，如果訴訟合同繼續(xù)履行的話，由于銀行抵押登記存在，也無法辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。 因此，我們選擇合同解除，訴訟過程中查封系爭房產(chǎn)，等待銀行執(zhí)行時(shí)一并參與案件的執(zhí)行。

4、風(fēng)險(xiǎn)提示。

本案中，原告是直接將款項(xiàng)轉(zhuǎn)給被告，從而發(fā)生了被告挪用的情況。我們建議銀行還貸直接打入銀行賬戶，不要經(jīng)過賣方轉(zhuǎn)手，可以避免一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。

裁判結(jié)果

經(jīng)法院審理后判決：原告楊小姐和被告馬×挺和馬×姝于2013年10月12日就上海市浦東新區(qū)×××路×××弄×××號×××室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》以及《協(xié)議書》于2014年1月14日解除；被告在判決生效日其十日內(nèi)返還原告房款人民幣87萬元；被告在判決生效之日起十日內(nèi)支付給原告解約違約金人民幣256，000元。