一、案例一：合同主體“模糊化”

王女士通過(guò)某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司租賃一套房屋，并簽訂了房屋租賃合同。該租賃合同是格式文本，出租人一欄中填寫(xiě)的是李某某的名字，代理人一欄中寫(xiě)的是該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的名字，在合同文本最后簽字處，只在代理人處蓋有該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的公章。事后，王女士與該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司發(fā)生糾紛起訴至法院，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司退還剩余租金和押金。立案法官認(rèn)為該租賃合同的主體是王女士和李某某，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司只是李某某的委托代理人，故以訴訟主體不適格不予立案。

法官提示：代理出租和轉(zhuǎn)租是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司兩種常見(jiàn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。代理出租是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司接受房屋出租人的委托，以出租人的名義代理出租房屋，其與出租人之間是委托關(guān)系;轉(zhuǎn)租是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司承租房屋后，在租賃期內(nèi)再將其出租給第三方的行為，其與出租人和第三方之間均為租賃關(guān)系。

因這兩種租賃業(yè)務(wù)中的實(shí)際承租人往往僅與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂合同，實(shí)踐中許多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司故意將合同主體做“模糊化”處理，導(dǎo)致承租人在發(fā)生糾紛并起訴房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司時(shí)，可能因主體不適格等問(wèn)題遇到障礙。所以在簽訂租賃合同時(shí)，應(yīng)認(rèn)真審查合同主體，明確出租方，遇到類(lèi)似情況要主動(dòng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提出修改合同主體。

二、案例二：遲延兩日交房租

史先生與某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂房屋租賃合同，約定史先生以押一付三的方式支付租金，且必須提前30日交納下一期的房租。如果遲延交款，每日加收滯納金500元，如二日仍不交納，視為合同終止和史先生放棄屋內(nèi)所留物品所有權(quán)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司有權(quán)開(kāi)啟房門(mén)，接納新住戶入住。所造成后果，由史先生承擔(dān)。

但因?yàn)槭废壬谕獾爻霾?，未在?guī)定時(shí)間交納房租。回京后發(fā)現(xiàn)房屋已經(jīng)被換鎖。史先生認(rèn)為其主觀上沒(méi)有不交房租的故意，確因客觀原因遲延幾日，且其租金已經(jīng)支付到2013年6月25日，故訴至法院要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司退還剩余租金和押金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司認(rèn)為，史先生未按照合同約定及時(shí)交納房租即構(gòu)成違約。

法官提示：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供的格式合同中雙方的權(quán)利義務(wù)往往不平等，表現(xiàn)在涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的條款權(quán)利多、義務(wù)少，而涉及承租人的條款權(quán)利少、義務(wù)多，呈現(xiàn)“兩極化”的現(xiàn)象。很多格式合同中的違約責(zé)任條款基本都是針對(duì)承租人設(shè)定的，有的甚至苛以較重的責(zé)任義務(wù)，針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的違約責(zé)任條款則寥寥可數(shù)。所以承租人在簽訂合同時(shí)，一定要認(rèn)真看清合同條款，特別是違約責(zé)任條款，對(duì)于不公平的條款要提出質(zhì)疑，不要盲目簽字。

三、案例三：補(bǔ)充條款設(shè)陷阱

剛從學(xué)校畢業(yè)的小謝想短期租賃一間房屋，但某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司表示合同是格式文本，租期至少一年以上?？吹叫≈x猶豫，經(jīng)紀(jì)人表示只要在合同最后加上一條補(bǔ)充條款即可中途退租。于是，雙方在補(bǔ)充條款中約定“待出租人找到下一個(gè)承租人時(shí)，承租人可以提前退租”。經(jīng)紀(jì)人口頭告知小謝這樣就可以在租期內(nèi)退租，無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任。半年后小謝要求退租，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司以合同期內(nèi)未找到下一個(gè)承租人不同意退租，且表示該補(bǔ)充條款并未免除小謝的違約責(zé)任。

法官提示：在承租人對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司格式租賃合同產(chǎn)生疑慮心理時(shí)，經(jīng)紀(jì)人常提出可以通過(guò)補(bǔ)充約定來(lái)保障承租人的權(quán)利。但不少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司僅通過(guò)經(jīng)紀(jì)人口頭承諾的方式與承租人達(dá)成所謂“補(bǔ)充約定”，并未作為補(bǔ)充條款正式寫(xiě)入租賃合同，使這些補(bǔ)充約定“隱蔽化”，發(fā)生糾紛后承租人難以就此舉證;對(duì)于寫(xiě)入租賃合同的補(bǔ)充條款，有利于承租人的內(nèi)容也可能被“隱蔽”，并未明確免除合同正文中承租人的違約責(zé)任，實(shí)際大大弱化了表面上賦予承租人的提前退租權(quán)。所以承租人在簽訂合同時(shí)，不要盲目聽(tīng)信經(jīng)紀(jì)人的口頭承諾，以免日后房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不認(rèn)賬;對(duì)于補(bǔ)充條款要結(jié)合合同正文仔細(xì)推敲，不要落入陷阱。

四、租房如何增強(qiáng)維權(quán)意識(shí)?

在租房時(shí)，如果確實(shí)需要與他人合租，盡量選擇與自己熟悉的同學(xué)、朋友、老鄉(xiāng)等共租一套房屋。這樣平時(shí)可以互相照顧，而且在糾紛發(fā)生后，有利于快速結(jié)成統(tǒng)一戰(zhàn)線，以免孤身作戰(zhàn)，維權(quán)困難。

在簽訂租房合同前，應(yīng)該選擇正規(guī)的房屋中介公司，或者直接找房屋所有權(quán)人租房，仔細(xì)核對(duì)房產(chǎn)證、身份證等各類(lèi)證件，審查中介公司的委托手續(xù)，同時(shí)應(yīng)當(dāng)盡量事前走訪所租住房屋所在地社區(qū)、居委會(huì)、派出所等，了解房屋的真實(shí)狀況。如果房屋從個(gè)人手中轉(zhuǎn)租，也就是俗稱的“二房東”，要盡量弄清“二房東”的出租權(quán)限，弄清其工作單位、家庭住址、身份證號(hào)碼等。

在簽訂租房合同時(shí)，對(duì)于合同條款約定的租金、違約金、押金、違約條款、免責(zé)條款、合同解除等事項(xiàng)，要多加考慮和斟酌，以免到時(shí)候維權(quán)找不到合同依據(jù)。