城市房屋拆遷，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施的房屋拆遷，當符合以上條件，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用中華人民共和國國務(wù)院令305號《城市房屋拆遷管理條例》進行。城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護文物古跡。下面我們來看一下城市房屋拆遷法律指南。

1、什么叫房屋拆遷?

答：房屋拆遷是拆遷人在建設(shè)活動中，因建設(shè)項目用地需要，對在建設(shè)項目用地范圍內(nèi)，依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，依法轉(zhuǎn)移屬他人所有或使用的房地產(chǎn)權(quán)益的行為.它是房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移的一種特殊方式。拆遷房屋的目的在于要取得該房屋所用土地的使用權(quán)。

2、拆遷人是指什么?

答：是指取得房屋拆遷許可證的單位。

3、被拆遷人是指什么?

答：是指被拆遷房屋的所有人。

4、什么是房屋拆遷當事人?

答：拆遷當事人，是拆遷活動的參與者，包括拆遷人、被拆遷人與被拆遷房屋承租人。具體而言.拆遷非出租房屋，拆遷當事人是指拆遷人與被拆遷人;拆遷出租房屋.拆遷當事人是指拆遷人、被拆遷人和被拆遷房屋的承租人。

5、拆遷人的權(quán)利與義務(wù)有哪些?

答：拆遷人實施房屋拆遷的目的是為了依法獲取拆遷范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，進行開發(fā)建設(shè)活動，因此，拆遷人是拆遷項目的行為主體。拆遷人通過依法對被拆遷人的補償、安置、組織被拆遷人搬遷，對拆遷范圍內(nèi)的房屋進行拆除后，即可獲取建設(shè)項目土地使用權(quán)。拆遷工作因拆遷人而起.因此，拆遷糾紛的主要貴任人是拆遷人。

6、被拆遷人權(quán)利與義務(wù)有哪些?

答： (1) 在拆遷實施過程中，被拆遷人享有以下權(quán)利： ① 除受限制的補償方式外，被拆遷人有選擇補償方式，依法獲取拆遷補償與安置的權(quán)利; ② 享有與拆遷人平等協(xié)商、對話、簽訂拆遷補倦安，協(xié)議的權(quán)利; ③ 享有對拆遷補償安里政策的知情權(quán)和對拆遷補償安置過程的監(jiān)督權(quán); ④ 對房屋丈量 、評估有異議時，有重新申請丈量 、復(fù)核的權(quán)利; ⑤ 在協(xié)商補償安置過程中，與拆遷人發(fā)生糾紛而達不成協(xié)議的，有申請裁決的權(quán)利; ⑥ 對裁決不服時，有提起行政訴訟的權(quán)利; ⑦ 認為強制拆遷，將使自己的合法權(quán)益遭受無法彌補的損失時.有申請執(zhí)行部門暫緩強制拆遷的權(quán)利; ⑧ 對拆遷人拒不履行拆遷協(xié)議，侵犯自身合法權(quán)益時，有提起民事訴訟的權(quán)利。

(2) 陣拆遷實施過程中.被拆遷人必須履行以下義務(wù)： ① 在協(xié)議書或裁決書規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷; ② 及時提供被拆遷房廈的權(quán)屬、批建手續(xù)、租賃合同、營業(yè)執(zhí)照等有關(guān)資料;③有配合公證機關(guān)、評偽機構(gòu)、拆遷單位辦理證據(jù)保全、丈量 、評估的義務(wù); ④ 對自己主張的事項負有舉證的責任。

7、房屋拆遷對拆遷單位(拆遷公司)有哪些要求?

答：對拆遷單位的基本要求是：掌握拆遷政策、熟悉業(yè)務(wù)，遵守職業(yè)道德，規(guī)范拆遷行為，操作程序要公平、公開、公正，補償安置情況必須張榜公布，接受群眾監(jiān)價。要文明禮貌，保護被拆遷人的合法權(quán)益，及時解決拆遷糾紛.維護社會穩(wěn)定。拆遷單位應(yīng)向社會公布拆遷咨詢與投訴電話，配備一名專職信訪員，專職信訪員應(yīng)定期深入房屋拆遷工作點，受理被拆遷人的咨詢與投訴，做好被拆遷人的思想工作，宣傳征地拆遷的法律、法規(guī)和政策。

8、什么是房屋所有人和使用人?

答：房屋所有人既包括被拆遷房屋及附屬物的所有人，也包括被拆遷房屋及其附屬物的代管人、國家授權(quán)的國有房屋管理人;房屋使用人，包括對被拆除房屋及其附屬物有合法使用權(quán)的公民或法人。所謂國家授權(quán)國有房屋的管理人，一般是指當?shù)胤康禺a(chǎn)管理機關(guān)(本市即國土資源與房產(chǎn)管理局)，它管理的房屋又稱直管公房。還有各級政府、部門、企事業(yè)單位用于本單位職工居住的自建(自購)自管的房屋，又稱單位自管公房;所謂房屋代管人，代管有兩種形式 ― 國家代管或代理人代管。國家代管是指“所有人下落不明又無合法代理人或所有權(quán)不清楚的私有房屋，由所在地房管機關(guān)代管”。 代理人代管是指“城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或因其它原因不能管理其房屋時，可出其委托書委托代理人代為管理.代理人須按照代理權(quán)限行使代理權(quán)并服行應(yīng)盡的義務(wù)”。

9、什么是房屋及其附屬物?

答：這里的房屋，是指能夠遭風避雨并供人居住、工作、娛樂、儲放物品和進行其他活動的空間場所。既包括住宅房屋，如居民樓，也包括非住宅房屋，如廠房、辦公樓等;既包括公有房屋.也包括私有房屋。這里的附屬物，是指房屋的附屬建筑物和構(gòu)筑物，如圍墻、煙囪、化糞池、門斗、水井等。

10、實施房屋拆遷的主要工作程序有哪些?

答： (1)公布房屋拆遷補償安置方案和拆遷安置房基本情況; ( 2 )組織被拆遷人進行房屋拆遷動員; ( 3 )組織被拆遷人抽取商談流水號，進行平等協(xié)商并簽訂拆遷補償安置協(xié)議; ( 4 ) 張榜公布房屋拆遷安置情況; ( 5 )組織被拆遷人拆遷; ( 6 )接受市房屋拆遷管理部門組織的驗收; ( 7 )匯總資料，向拆遷人辦理移交手續(xù)。

11、房屋拆遷補償方式有哪幾種?

答：共有兩種：貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。實行鼓勵貨幣補償?shù)恼摺?/p>

12、貨幣補償怎樣計算?

答：拆遷住宅房屋實行貨幣補償?shù)慕痤~=被拆遷房屋的建筑面積 * (區(qū)位房屋補償價+被拆遷房屋的重置價結(jié)合成新+補貼金額)+紅線內(nèi)空地面積 * 區(qū)位土地使用權(quán)補償價。區(qū)位土地使用權(quán)補償價按區(qū)位房屋補償價的30%計算。

13、什么是重置價格?

14、什么是重置價結(jié)合成新?

答：重置價結(jié)合成新=重置價格 * 成新率。成新率根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的完好程度及各類房屋的耐用年限進行綜合評定

15、什么是區(qū)位房屋補償價?

答：是指設(shè)定的標準房屋的市場評估價減去標準房屋的重置價結(jié)合成新的余額。

16、拆遷有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋如何補償?

答：房屋產(chǎn)權(quán)糾紛是指房屋的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬不清或房屋所有權(quán)人未明確的。拆遷人在實施房屋拆遷時，遇到房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛的應(yīng)慎重處理。在拆遷公告有效期限內(nèi)，一是由產(chǎn)權(quán)人之間進行協(xié)調(diào)，取得一致意見后.委托全權(quán)代表或共同與拆遷人商議有關(guān)拆遷補償事宜，并達成拆遷補償協(xié)議;二是產(chǎn)權(quán)人自行提請人民法院依法調(diào)解或判決，拆遷人依據(jù)人民法院的調(diào)解書或判決書作為補償安置的依據(jù);三是在拆遷公告的有效期限內(nèi)，糾紛未解決的，拆遷人應(yīng)依照拆遷的有關(guān)規(guī)定辦理房屋的證據(jù)保全，并將補償安置方案報市拆遷管理部門批準。房屋補償款項應(yīng)辦理提存公證，應(yīng)償還的房屋可作為被拆除房屋合法使用人的臨時安置房，該安置房屋應(yīng)同時交由房屋主管部門代管，待糾紛解決后，再依法辦理相關(guān)手續(xù)。

17、拆遷產(chǎn)權(quán)人下落不明的僑(私)房屋如何補償?

答：對產(chǎn)權(quán)人下落不明的僑、私房屋，在拆遷公告發(fā)布后，不論其合法代理人或合法繼承人能否在規(guī)定期限內(nèi)聯(lián)系商談有關(guān)拆遷補償安置事宜，拆遷人均應(yīng)申請辦理證據(jù)保全，并將補償、安置方案報市拆遷主，部門批準。僑(私)房屋補償應(yīng)按拆遷法規(guī)的相關(guān)條款計算，計算后的房屋及其附屬物補償款，拆遷人應(yīng)以原房屋所有權(quán)人的姓名辦理提存公證。同時.拆遷人還應(yīng)將應(yīng)償還的安置房，交房屋主管部門代管，直至合法產(chǎn)權(quán)人出現(xiàn)，再由拆遷當事人雙方進行結(jié)算。

18、對設(shè)有抵押權(quán)、典當?shù)姆课萑绾螌嵭挟a(chǎn)權(quán)調(diào)換?

答：房屋抵押是指房屋所有權(quán)人(債務(wù)人)以房度作為抵押物，向債權(quán)人取得借款的一種借貸關(guān)系。設(shè)有抵押權(quán)的房屋，即指在抵押關(guān)系中作為抵押標的物的房屋。房屋所有權(quán)人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人。因此，拆遷人在實施這類房廈的拆遷時應(yīng)注意： ( 1 )因抵押的標的物房屋，將隨著房屋的拆除而滅失，產(chǎn)權(quán)調(diào)換后轉(zhuǎn)移到新的標的物。因此拆遷規(guī)定，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的應(yīng)由抵押人和抵押權(quán)人重新簽訂抵押協(xié)議，若在拆遷公告的有效期限內(nèi)達不成協(xié)議的應(yīng)做好房屋的證據(jù)保全，按規(guī)定先拆遷騰地; ( 2 )不實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的應(yīng)由抵押權(quán)人和抵押人重新設(shè)立抵押物或者由抵押人清償債務(wù)后，方可給予補償; ( 3 )若房屋抵押人與抵押權(quán)人，雙方已故，抵押權(quán)人與抵押人雙方的法定繼承人可參照( l )、( 2 ) 款項處理，否則拆遷人應(yīng)按拆遷規(guī)定辦理證據(jù)保全。拆遷典當?shù)姆课菘蓞⒄丈鲜龇椒ㄌ幚怼?/p>

19、什么叫房屋拆遷證據(jù)保全?

答：房屋拆遷證據(jù)保全是指在房屋拆除之前，公證機關(guān)對房屋及其附屬物的現(xiàn)狀依法采取勘測、拍照或攝像等保全措施，以確保其真實性和證明力的活動。拆遷中的證據(jù)保全是為了防止因房屋的拆遷補償及房屋的拆除滅失，而引起拆遷人與被拆遷人之間新的糾紛。

20、如何辦理房屋拆遷證據(jù)保全?

答：拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，均需辦理證據(jù)保全。辦理程序如下：

( 1 )拆遷人對被房屋提出補償安置方案后，向市拆遷管理部門提出申請;

( 2 )拆遷人委托公證機關(guān)和有資格的評估機構(gòu)進行房屋證據(jù)保全工作;

( 3 )對被拆除房屋作勘察記錄及公證手續(xù)。內(nèi)容包括： ① 關(guān)于房屋的座落、地址、地段、朝向、建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、成新程度等資料的如實記錄. ② 進行房屋的拍照、攝像及采訪知情者的錄音等資料; ③ 寫出評估和證據(jù)保全報告。

( 4 )拆遷人應(yīng)將房屋證據(jù)保全公證書.分別報送市拆遷管理部門及房屋管理部門備案。

( 5 )拆遷人在取得市拆遷管理部門同意后，方可對該房屋的合法使用人實行過渡安置先拆遷騰地，保證房屋拆遷工作的順利進行。

21、對低收入經(jīng)濟困難家庭設(shè)定基本保障面積是多少?

答：對低收入經(jīng)濟困難家庭設(shè)定基本保障建筑面積：單個或者兩個成員家庭的基本保障面積為四+五平方米;三個成員家庭的基本保障面積為五+五平方米;四個及四個以上成員家庭的基本保障面積為六+五平方米。

前款規(guī)定的成員必須是具有本市常住戶口、在被拆遷房屋實際居住且在本市無其他房源的對象。在拆遷公告發(fā)布后析產(chǎn)或遷入戶口的.除學(xué)生畢業(yè)、軍人復(fù)員轉(zhuǎn)業(yè)、結(jié)婚、出生的落戶外，不享受基本保障面積。

22、拆遷直管公有住房其貨幣補償是如何計算?

答：貨幣補償款=被拆遷房屋未超過房改住房面積控制標準部分建筑面積 x (區(qū)位房屋補償價+補貼金額)。

23、房屋承租人的住房面積超過房改住房面積控制標準的部分，不予補償。

答：房屋承租人已享受房改貨幣補貼的，不予補倦。

拆遷直管公有住宅房屋，房屋承租人實行房屋安置方式安置的，對房屋承租人可就近上靠安置房的實際建筑面積安置。房屋承租人要求增加租住面積的，在其有安置房的條件下，可以允許。安里房屋建筑面積超出被拆遷房屋建筑面積在+五平方米以內(nèi)的，按安置房價格的 20 %繳納安置分配費。在十五平方米以上的，按安置房價格的 40 %繳納安置分配費。安置分配費不得抵扣房改的購房款。

24、拆遷直管公有非住宅房屋，如何對拆遷人補償和對承租人補貼?

答：拆遷直管公有非住宅房屋，拆遷人依照被拆遷房屋市場評估單價采用分段累進的辦法結(jié)合被拆遷房屋的建筑面積分別給予被拆遷人一次性貨幣補償、房屋承租人一次性放棄承租權(quán)的貨幣補貼。市場評估單價分段累進辦法為：市場評估單價每平方米不滿五千元的部分，按照被拆遷人 70 %、房屋承租人 30 %的比例分配;市場評估單價每平方米五千元以上不滿一萬元的部分.按照被拆遷人 80 %、房屋承租人 20 %的比例分配：市場評估單價每平方米一萬元以上的部分，按照被拆遷人90%、房屋承租人10%的比例分配。

拆遷以公開招租方式出租的直管公有非住宅房屋，對承租人不實行貨幣補貼。

25、房屋拆遷實行貨幣補償有哪些好處?

答： ( l )拓寬了被拆遷人選擇住房的渠道.有利于被拆遷人、公房承租人方便地按個人意愿、喜好、經(jīng)濟狀況選擇自己稱心如意的住房，避免了產(chǎn)權(quán)調(diào)換或房屋安置造成的.被拆遷人、公房承租人對安置房地點、樓層、朝向、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量 、產(chǎn)權(quán)證辦理等諸多不滿意，而引發(fā)的糾紛; ( 2 )簡便易行，減少拆遷人的前期準備工作，也不會出現(xiàn)因延長過渡期限而使被拆遷人或公房承租人不能及時安置等問題，有利于社會穩(wěn)定; ( 3 )有利于盤活房地產(chǎn)市場，促進住房消費和空置商品房的消化。( 4 )減少大量的安置房建設(shè)用地，達到優(yōu)化本島、推進海灣型城市建設(shè)步伐的目的。

26、拆遷補償能否討價還價?城市房屋拆遷按市場評估價補償，在多數(shù)人看來，市場評估價就意味著可以討價還價，是這樣的嗎?

答：按照國務(wù)院發(fā)布的《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，被拆遷房屋的補償金額，是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。如拆遷當事人對評估結(jié)果有異議，應(yīng)通過書面申請，要求評估單位重新復(fù)核。對復(fù)核結(jié)果仍有異議，可以向?qū)＜椅瘑T會申請鑒定來解決。經(jīng)法定程序產(chǎn)生的評估報告所確定的評估價格是法定的補償價格，拆遷當事人雙方不得擅自提高或降低，也不能將其作為協(xié)商補償價格的參考。因此，拆遷補償并不適用民事活動中的討價還價。

27、拆遷公告發(fā)布后應(yīng)停止哪些活動?

答：拆遷公告發(fā)布后，在拆遷期限內(nèi)，任何單位和個人不得在拆遷范圍內(nèi)進行下列活動：新建、改建、擴建和裝修房屋;改變房屋和土地用途;設(shè)立或變更房屋租賃關(guān)系。

28、房屋拆遷前拆遷人應(yīng)向被拆遷人和房屋承租人做哪些工作?

答：做好宣傳、解釋工作，征求被拆遷人、公有房屋承租人拆遷補償安置意向，丈量被拆遷房屋，調(diào)查權(quán)屬及使用情況，核定被拆遷人、公有房屋承租人實際居住等有關(guān)情況。

29、拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的怎么辦?

答：拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

30、拆遷人與被拆遷人或拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的如何處理?

答：經(jīng)當事人申請，由拆遷管理部門裁決。當拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當自收到申請之日起三+日內(nèi)作出。

當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起三個月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安里用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

31、強制拆遷的方式有哪些?

答：司法強制或行政強制。實施強制拆遷前，拆遷人應(yīng)當就被拆遷房屋有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

32、實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換辦理土地房屋權(quán)證所需的稅費由誰支付?

答：由拆遷人支付。在拆遷補償安置協(xié)議簽訂之日起一年內(nèi).被拆遷人、公有房屋承租人以貨幣補償欲在本市范圈納買房屋(含實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換)的.在貨幣補償款金額內(nèi)的部分，免征有關(guān)契稅。

33、被拆遷房屋用途和土地使用權(quán)性質(zhì)以什么界定?

答：以土地房層權(quán)屬證書登記的為準。1990年4月1日前(《中華人民共和國城市規(guī)劃法》生效前)未經(jīng)有關(guān)部門批準，已改變房屋用途延續(xù)使用的，房屋所有人應(yīng)持土地房屋權(quán)屬證書、工商營業(yè)執(zhí)照及可證明及1990年4月1日前改變用途的原始檔案或者記錄.于拆遷公告發(fā)布之日起十五日內(nèi)到土地房屋權(quán)屬登記機構(gòu)申請辦理認定手續(xù)。土地房屋權(quán)屬登記機構(gòu)應(yīng)當自受理之日起十五日內(nèi)出具認定或者不予認定的決定。逾期未申請辦理認定手續(xù)的，按原用途認定。

34、搬遷獎勵如何計算?

答：按被拆遷房屋的建筑面積結(jié)合區(qū)位房屋補償價的百分之三+給予一次性搬遷獎勵。獎勵金額最高不超過十萬元。

35、什么是臨時安置補助費?

答：是指拆遷人對被拆遷人或者房屋承租人在過渡期內(nèi)自行過渡可能發(fā)生費用的補助，通常又稱為過渡費。

36、行政裁決在拆遷中有什么作用?

答：拆遷當事人雙方經(jīng)協(xié)商達不成協(xié)議的，任何一方均可以向拆遷主管部門申請行政裁決。拆遷裁決是拆遷主管部門以居中者的角色做出的，當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴或者自裁決書送達之日起60日內(nèi)向所在地人民政府或上一級房屋拆遷管理部門依法申請行政復(fù)議。。如果拆遷當事人超過三個月的起訴期沒有提起行政訴訟的話，表明他們接受并已認同裁決。這時裁決書與簽訂的拆遷協(xié)議具有同等的法律效力。

37、拆遷涉及家庭成員內(nèi)部糾紛如何處理?

答：有些被拆遷房屋業(yè)主已過世，但是繼承人較多，在拆遷過程中繼承人相互之間爭奪房屋使用權(quán)現(xiàn)象較普遍。對此類家庭成員內(nèi)部糾紛的處理原則是，被拆遷房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房屋保持“三不變”原則：一是保持所有權(quán)人不變;二是保持使用權(quán)人不變;三是保持代理人或代管人不變。具體的說，被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)證上寫誰的名字，安置房產(chǎn)權(quán)證上就寫誰的名字，被拆遷房屋的鑰匙歸誰持有，安置房的鑰匙就歸誰持有。對家庭糾紛的處理只能通過家庭成員之間協(xié)商或通過司法訴訟途徑解決，拆遷人、拆遷公司、拆遷主管部門均無權(quán)改變其現(xiàn)狀。

38、被拆遷人如何保護自身的合法權(quán)益?

答：被拆遷人應(yīng)提高依法要求拆遷補償?shù)囊庾R，學(xué)會依法維護自身的合法權(quán)益。特別是對拆遷的評估報告，如果認為不合理，應(yīng)主動書面申請復(fù)核或提請專家委員會鑒定。而不要采取不讓丈量、不讓評估、不參加協(xié)商等回避方式或采用極端的手段來阻礙房屋拆遷的進程。否則，超過最后搬遷期限仍未搬遷的被拆遷人將被取消搬遷獎勵。