一、業(yè)主自治選舉辦法的原則有哪些?

1.主權(quán)原則

主權(quán)在業(yè)主，一切權(quán)利屬于業(yè)主，業(yè)主采用民主的方式作出決定，重大問(wèn)題由全體業(yè)主決定。

2.程序原則

制定議事規(guī)則，一切決定要依法和依規(guī)則來(lái)作出。

3.分權(quán)制衡原則

建立業(yè)主自治組織，實(shí)行代議制，決策機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)分別設(shè)立，相對(duì)獨(dú)立，相互制衡。

4.保護(hù)少數(shù)原則

采用少數(shù)服從多數(shù)的民主表決機(jī)制，但要防止多數(shù)人作出侵害少數(shù)人利益的決定。如果為了公共利益而無(wú)法避免，必須給受損失的少數(shù)人作出合理的利益補(bǔ)償。

5.直選原則

業(yè)主委員和業(yè)主代表均由業(yè)主直接選舉產(chǎn)生。

6.非暴力原則

可以和平請(qǐng)?jiān)?，但不可采取暴力行?dòng)。

7.參與原則

業(yè)主按程序有序、有效參與，投票和競(jìng)選業(yè)主委員、業(yè)主代表是參與的積極形式。

二、管理規(guī)約的內(nèi)容

管理規(guī)約屬于業(yè)主自治規(guī)范，因而其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自由協(xié)商確定。有的國(guó)家在相關(guān)立法中對(duì)其內(nèi)容做了引導(dǎo)性列舉，或由政府相關(guān)部門(mén)提供管理規(guī)約的示范文本以供業(yè)主參考。一般而言，管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)以業(yè)主的權(quán)利義務(wù)為核心，對(duì)以下事項(xiàng)作出規(guī)定：

1.物業(yè)區(qū)域概況。包括物業(yè)的名稱(chēng)、坐落、面積四至、使用期限、共用部分和公共設(shè)施設(shè)備等的狀況。

2.業(yè)主、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)各自的權(quán)利和義務(wù)。業(yè)主的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)以《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的為基礎(chǔ)，并可以針對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況另行約定其他權(quán)利和特別義務(wù)。

3.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生辦法及其議事規(guī)則。包括業(yè)主大會(huì)的召集程序、議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)計(jì)算方法;業(yè)主委員會(huì)的選舉、任期、職責(zé)以及管理規(guī)約的修改程序等。

4.物業(yè)使用、管理、維修的具體規(guī)定。比如物業(yè)區(qū)域內(nèi)的禁止行為，共用部分和設(shè)施的使用方式、經(jīng)營(yíng)方式(如是否可以在物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)設(shè)施)等。

5.關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)和公共維修資金問(wèn)題。例如，物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成，公共維修資金的交納、保管和使用等。

6.違反管理規(guī)約的責(zé)任。管理規(guī)約本質(zhì)上屬于自治規(guī)范，不得設(shè)立公法上的處罰條款，但是，可以約定一些民事責(zé)任的責(zé)任形式。并且規(guī)約可以約定，涉及到需要實(shí)施行政處罰措施時(shí)，業(yè)主委員會(huì)可以及時(shí)報(bào)請(qǐng)有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。業(yè)主行為危害其他業(yè)主利益時(shí)，受害業(yè)主可以直接向人民法院起訴。

7.業(yè)主認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)，通過(guò)之日起生效。

需要明確的是，對(duì)于業(yè)主自治組織是屬于業(yè)主自發(fā)成立的，并不屬于行政機(jī)構(gòu)，一般只能對(duì)小區(qū)物業(yè)的相關(guān)管理情況進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)需要整改的情況下，可以配合進(jìn)行實(shí)施處理，所以該組織是不具備行政執(zhí)法權(quán)的，具體情況下可以在成立進(jìn)行明確說(shuō)明。

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