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寧波
買二手房，賣方違約應(yīng)如何承擔(dān)責(zé)任
李先生來電咨詢:
高某有一未辦理房產(chǎn)證的房屋。2004年，我和高某達(dá)成買賣房屋的書面協(xié)議，約定簽訂合同之日，我向高某支付約定房款的一半，等2006年房產(chǎn)證辦下來后，我再向高某支付余下的一半，高某向我交付房產(chǎn)證(辦成我的名字)。簽訂合同后，我當(dāng)時即向他交付了一半的房款?？汕岸螘r間，高某給我打電話，稱房產(chǎn)證已辦成他的名字，不準(zhǔn)備賣了，可以退給我已交的房款。高某違約，我必須重新買房子，現(xiàn)在房價(jià)漲得很厲害。請問，我可以要求高某承擔(dān)怎樣的責(zé)任?
答:這個問題現(xiàn)在我們遇到的很多。首先，你與高某簽訂了二手房買賣的書面協(xié)議，雙方意思表示真實(shí)，達(dá)成的協(xié)議依法生效。按照約定，你如約向他履行了義務(wù)，高某未向你履行房屋及房產(chǎn)證的交付，那么高某違約。但房屋的買賣必須經(jīng)過法定的管理機(jī)關(guān)依法登記才具有公示公信的效力，高某雖然違約，因其未辦理房產(chǎn)的過戶手續(xù)，因此，房屋的所有權(quán)仍屬于高某。其次，高某違約后，依據(jù)我國《合同法》第113條、第114條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)給予增加。除了雙方協(xié)議中約定的違約責(zé)任外，如果你現(xiàn)在購房所造成的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過雙方所約定的違約責(zé)任，你可以向高某提出增加賠償?shù)恼埱?，而根?jù)上述規(guī)定，高某也應(yīng)依法承擔(dān)因其違約而給你造成的損失。
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