常見二手房合同陷阱：

一般來說，合同中容易發(fā)生糾紛和違約率較高的條款有以下幾個方面：

(一)交房時間

應(yīng)特別注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。

房產(chǎn)銷售合同一般都有"銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任"這樣的表述。這項約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，這一點購房人一般很容易忽略或不知其到底是何種含義。

我國《民法通則》第一百五十三條規(guī)定："本法所稱的不可抗力是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭等。"依照此法，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)"不可抗力"的約定應(yīng)該說是正確的。但實際在房產(chǎn)交易中，現(xiàn)在有一些發(fā)展商卻將此條款進行了延伸、擴張。

(二)房屋面積

對于商品房這種特殊的商品,一般是允許合同約定的面積存有誤差的，但是誤差不應(yīng)超過合理的范圍，這個范圍應(yīng)該在合同中有明確規(guī)定。雙方一旦約定了房屋面積誤差范圍后，發(fā)展商就應(yīng)嚴(yán)格遵守。如果誤差超出約定的范圍，實際上就是發(fā)展商違約，沒有履行合同。

《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》第二十六條規(guī)定："由于另一方在合同約定的期限內(nèi)沒有履行合同的，當(dāng)事人一方有權(quán)通知另一方解除合同。因變更或解除經(jīng)濟合同使一方遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。"因此，如果銷售方所交房屋超過雙方約定的面積誤差范圍，購房者有權(quán)要求解除合同，并要求得到相應(yīng)的賠償。

(三)質(zhì)量問題

在目前出現(xiàn)的糾紛之中，由于房屋質(zhì)量問題，購房者與開發(fā)單位產(chǎn)生矛盾的占有相當(dāng)大的比例。而這其中又有相當(dāng)一部分是由于開發(fā)商的宣傳承諾與實際交付使用的房屋質(zhì)量相去甚遠(yuǎn)而造成的。按照規(guī)范的操作方式，建筑質(zhì)量的宣傳內(nèi)容應(yīng)在雙方簽訂的購房合同中體現(xiàn)。建筑質(zhì)量的問題是一個較為特殊的問題，現(xiàn)有的法規(guī)對建筑質(zhì)量的管理主要是針對施工單位的管理，而施工單位的建筑質(zhì)量好壞，又不是以發(fā)展商是否接受為準(zhǔn)，而以質(zhì)檢站的質(zhì)檢結(jié)果為準(zhǔn)。

(四)違約條款

因此，在與賣方簽訂商品房預(yù)售合同時，買方應(yīng)要求在合同中明確賣方的違約責(zé)任，并爭取雙方違約責(zé)任的公平和對等。

在商品房買賣中，作為賣方，不但應(yīng)按合同約定的日期交付房屋，而且應(yīng)按合同約定的條件(面積、位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、《工程質(zhì)量核驗書》等)交付房屋。因此，上述有關(guān)賣方違約的完整表述應(yīng)是："賣方未按合同約定的條件如期將房屋交付給買方，……"。另外，既然在買方逾期20日時，賣方有權(quán)終止合同，沒收買方支付的定金和房價款，那么也應(yīng)規(guī)定"在賣方逾期20日(不應(yīng)是180日)時，買方有權(quán)終止合同，要求賣方雙倍返還定金和房價款"，才算公平、對等。

此外，"賣方有權(quán)沒收買方支付的房價款"的條款本身就是不合法的。

(五)物業(yè)管理

在簽定物業(yè)合同之前，應(yīng)仔細(xì)閱讀合同條款，看其中是否有不符合規(guī)定或?qū)彿空哂衅垓_行為。目前，在簽定物業(yè)合同中，應(yīng)主要注意以下幾點：

1.入住新的居住地，第一次簽定物業(yè)管理合同的期限最長應(yīng)為二年，二年后，購房者應(yīng)組成業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會挑選新的物業(yè)管理公司，委托其對物業(yè)進行管理。

2.簽定物業(yè)合同之前，應(yīng)明確所購物業(yè)的類型，是公寓，還是住宅(住宅又分為甲級住宅、乙級住宅、普通住宅等)，不同類型的物業(yè)，有不同的管理標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)。

3. 有些收費項目是超前征收，違反有關(guān)的規(guī)定。如有的小區(qū)的有線電視尚未接通，卻收取費用;有的物業(yè)承諾安裝可視對講門鈴，尚未安裝就提前收費等。

4.有的費用未獲批準(zhǔn)，就被先執(zhí)行。物業(yè)公司的某些費用需要經(jīng)過相關(guān)部門的審批，才可收取。有的物業(yè)公司在審批尚未通過時，提前收取，也是不對的。

5.巧立名目的各種費用。有的物業(yè)公司為了多收費，巧立各種名目，如裝修配合費等。這些都是物價部門和相關(guān)部門所禁止的。

消費者在簽定物業(yè)合同時，應(yīng)對照物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)仔細(xì)核對。標(biāo)準(zhǔn)中沒有的收費項目，可要求對方出示有關(guān)部門的文件，否則有權(quán)拒交。

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