《解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣合同?！边@條解釋及時(shí)解決了以往審判實(shí)踐對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)的困惑。從該條規(guī)定可以看出，認(rèn)購(gòu)書(shū)成為預(yù)售合同應(yīng)具備兩個(gè)條件：

1.具備商品房銷售管理辦法（以下簡(jiǎn)稱管理辦法）的主要內(nèi)容。該辦法第十六條規(guī)定了商品房買(mǎi)賣合同應(yīng)當(dāng)具備13項(xiàng)主要內(nèi)容：

（1）當(dāng)事人基本情況；

（2）商品房基本狀況；

（3）商品房的銷售方式；

（4）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

（5）交付使用條件及日期；

（6）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（7）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（9）面積差異的處理方式；

（10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（11）解決爭(zhēng)議的方法；

（12）違約責(zé)任；

（13）雙方約定的其他事項(xiàng)。

我們?cè)谡{(diào)研中，發(fā)現(xiàn)實(shí)踐中存在的爭(zhēng)議主要是，如果認(rèn)購(gòu)書(shū)缺失了其中幾項(xiàng)，認(rèn)購(gòu)書(shū)是否還可以直接認(rèn)定為預(yù)售合同呢？我們認(rèn)為，除了后三項(xiàng)外，其他各項(xiàng)原則上不能缺失，否則不應(yīng)認(rèn)定為買(mǎi)賣合同。因?yàn)樯唐贩抠I(mǎi)賣合同的標(biāo)的物即商品房具有特殊性，買(mǎi)方的最直接目的在于對(duì)房屋所有權(quán)有效的完全的行使。而對(duì)其行使完全所有權(quán)必須具備許多附加的條件，如供水、供電、產(chǎn)權(quán)登記等等，而管理辦法規(guī)定的前十項(xiàng)內(nèi)容恰恰是產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)的必備條件，否則，買(mǎi)方將無(wú)法圓滿地對(duì)商品房占有、使用、收益和處分。

2.出賣人已經(jīng)按照約定收取了購(gòu)房款。這里的購(gòu)房款既包括全部購(gòu)房款，也包括部分購(gòu)房款，而且后者在當(dāng)前商品房買(mǎi)賣中出現(xiàn)的更多。其實(shí)，從法理上說(shuō)，只要具備第一個(gè)條件，就應(yīng)認(rèn)定為正式的商品房買(mǎi)賣合同，但考慮到我國(guó)當(dāng)前商品房交易中，買(mǎi)賣雙方的真實(shí)意思是簽訂預(yù)約合同，認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容即使具備了管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣合同主要內(nèi)容，也往往需要在日后簽訂正式買(mǎi)賣合同，因此，《解釋》第五條從認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容和開(kāi)始實(shí)際履行兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書(shū)為正式的商品房買(mǎi)賣合同，符合我國(guó)商品房買(mǎi)賣的實(shí)際情況，也有利于法官在認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定上的統(tǒng)一性。