[案情]

楊某系A縣房地產(chǎn)開發(fā)公司股東之一。2007年1月，楊某經(jīng)與戀人王某商定，楊某將其從A縣房地產(chǎn)開發(fā)公司分得的店面贈與王某，有關房屋辦證手續(xù)由楊某負責。同年1月22日，楊某以王某的名義向A縣房管局申請辦證，房管局依法向王某頒發(fā)了產(chǎn)權證書。2007年2月，因楊某與王某鬧矛盾，楊某單方向房管局申請注銷了王某的店面產(chǎn)權，改將店面注冊登記于自己名下，房管局為楊某辦理了相關登記手續(xù)。2008年1月，楊某將該店面轉(zhuǎn)賣給了不知情的胡某，并辦理了產(chǎn)權過戶登記手續(xù)。2008年3月，王某得知此事后至法院起訴，要求法院撤銷房管局注銷王某產(chǎn)權的行政行為，恢復王某產(chǎn)權證的合法有效性，并確認楊某為自己所辦的產(chǎn)權證書無效。

[分歧]

本案如何處理，存在三種觀點：

第一種觀點認為，撤銷房管局注銷王某產(chǎn)權的行政行為，確認楊某改為自己所辦產(chǎn)權證無效。楊某將店面贈與王某并為其辦理了產(chǎn)權登記手續(xù)，楊某的贈與行為已然完成，此時王某系該店面的合法所有人。事后，楊某未征得王某同意，私自到房管局申請變更登記，房管局未經(jīng)嚴格審查，在王某未到場、未簽字認可也未授權的情況下，將王某的產(chǎn)權擅自注銷，并將店面轉(zhuǎn)注冊于楊某名下，房管局注銷及登記行為明顯違反法定程序，應予撤銷，本可同時判決被告重新作出具體行政行為，但因店面已由楊某賣給了不知情的胡某，并辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)，胡某對該店面善意取得，如判決房管局重新作出具體行政行為已然喪失意義，故僅撤銷房管局注銷王某產(chǎn)權的行政行為，確認房管局將店面登記于楊某名下的行政行為無效，但不予恢復王某的產(chǎn)權。

第二種觀點認為，撤銷房管局注銷王某產(chǎn)權行為，同時責令房管局采取補救措施，恢復王某的產(chǎn)權。對于撤銷房管局注銷王某產(chǎn)權行為的理由同第一種觀點，同時楊某的行為已嚴重侵害了王某的合法權益，現(xiàn)因爭議店面已由第三人善意取得，如果不責令房管局采取補救措施，恢復王某的產(chǎn)權，則不利于王某向楊某主張賠償，從而不利于保護被侵權人的合法利益。

第三種觀點認為，應當判決確認房管局將王某產(chǎn)權變更為楊某的登記行為無效。房管局注銷王某產(chǎn)權，為楊某辦理注冊登記行為實際上實施的就是變更產(chǎn)權登記行政行為，由于房管局違反法定程序變更，被訴具體行政行為應無效，加之爭議店面產(chǎn)權已由第三人善意取得，恢復王某的產(chǎn)權已無實際意義，故應適用《最高人民法院關于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條第二款第（三）項的規(guī)定，適用確認判決，確認被訴具體行政行為依法無效。

筆者同意第三種觀點。

[評析]

本案中要解決的法律問題主要有兩個。一是本案的處理應適用何種判決，二是胡某的行為是否屬善意取得。

被訴具體行政行為違法，通常的理解是應當撤銷，但《最高人民法院關于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條第二款規(guī)定，人民法院認為被訴具體行政行為違法，但不具有可撤銷內(nèi)容或者具體行政行為依法不成立或者無效的，都應當作出確認被訴具體行政行為違法或無效的判決。

事實上，本案房管局注銷王某的產(chǎn)權登記與為楊某的注冊登記行為，實施的就是一個變更產(chǎn)權登記行為，房管局未經(jīng)店面合法所有人王某同意即擅自變更產(chǎn)權歸楊某，明顯違法且明顯超越行政主體職權，應屬無效行政行為。依照《最高人民法院關于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條第二款第（三）項的規(guī)定，應當作出確認被訴具體行政行為無效的判決。同時依照我國物權法第一百零六條第（一）項的規(guī)定，受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權。本案胡某受讓店面時對房產(chǎn)的產(chǎn)權瑕疵完全不知情，且經(jīng)公平交易受讓了房產(chǎn)，屬于善意取得。如果判決撤銷房管局的變更產(chǎn)權登記行政行為，恢復王某的合法產(chǎn)權，則違反了物權法的規(guī)定，侵害了胡某的合法權益。也就是說，此時該店面的最后權屬登記既成事實，被訴具體行政行為雖然明顯違法，但不具有可撤銷內(nèi)容，依照《最高人民法院關于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條第二款第（二）項的規(guī)定，亦應當作出確認被訴具體行政行為無效的判決。