我們知道現(xiàn)下二手房的買賣大熱，不用長期貸款，減少債務(wù)的情況下，在未來的一段時間仍具有很大的市場潛力，那么無論是作為房主還是買家，也無論是否通過中介人或者機(jī)構(gòu)，掌握其流程、關(guān)注一些注意事項(xiàng)就顯得必要了。今天律霸將為您介紹個人二手房買賣交易流程以及注意事項(xiàng)。

概括來說，二手房買賣辦理流程：購房資格核驗(yàn)(住宅類)——網(wǎng)簽合同——地稅部門核定契稅——房屋發(fā)證大廳辦理房屋所有權(quán)證。

?一、二手房買賣以下步驟要了解清楚： ?

1、了解房屋情況。買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

2、查檔：買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原價到檔案大廈國土部門查房檔案;。

3、簽合同：如賣方提供的房屋合法，可以交易，買方可以交納購房定金(但不是商品房買賣的必經(jīng)程序)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

4、申請過戶。買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)。如果存在無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況，則拒絕申請。

5、立契。房地產(chǎn)交易管理部門審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。

6、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

7、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

8、買方付清所有房款領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，賣方交付房屋并結(jié)清物業(yè)費(fèi)。

二、二手房買賣新政策及常見避稅手段 ?

二手房買賣新政策主要有二手房交易中的個人所得稅由交易總額的1%調(diào)整為按差額20%征收和二手房20%個稅不得轉(zhuǎn)嫁購房者。

國五條細(xì)則落地，其中對二手房事項(xiàng)的規(guī)定為：對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。20%個稅一經(jīng)公布就引發(fā)樓市討論熱潮，很多購房者質(zhì)疑這個稅費(fèi)會增加購買二手房的成本，因?yàn)樵诂F(xiàn)有的二手房交易過程中，大部分稅費(fèi)是由買方來承擔(dān)的。隨后住建部官員表示二手房20%個稅不得轉(zhuǎn)嫁給購房者。

假離婚是國五條細(xì)則出臺之后樓市傳的最火的避稅辦法之一。根據(jù)規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的收入，免征個人所得稅。一般來說，家庭關(guān)系是指配偶關(guān)系，也就是說，夫妻雙方的第二套住房在轉(zhuǎn)讓時要繳納個人所得稅。許多夫妻便通過假離婚的形式進(jìn)行避稅。

1、二手房合同價格遠(yuǎn)低于實(shí)際價格：做低合同價，能避就避?！白龅秃贤瑑r”是二手房市場買賣雙方最常用的避稅方式。

2、有意壓低交易價格：二手房買賣雙方故意壓低房屋實(shí)際成交價格，欲達(dá)到少繳稅的目的。對于“有意壓低成交價”的做法，第一，其違反稅收政策，政府對此違規(guī)行為也即將加大監(jiān)管力度，風(fēng)險性較大;第二，從購房者角度來看，當(dāng)此房產(chǎn)再次出售時，先行做低的“購買價”將拉大二手房買賣差額，反而再次增加出售成本，得不償失。

3、協(xié)議延期辦理產(chǎn)權(quán)變更：這種避稅方式看上去有理有利，但其背后卻暗藏著巨大的法律風(fēng)險，稍不留神，就有可能讓二手房買賣雙方落得一個 “貪小便宜吃大虧”的下場。

4、假贈予真買賣，暗箱操作：在新政策頒布后，不少業(yè)主通過“假贈予”偷逃個人所得稅和營業(yè)稅等。這是二手房買賣雙方為達(dá)到“避稅”目的，本無親友關(guān)系，私下交易后，卻以此名義經(jīng)過公證將房產(chǎn)進(jìn)行“贈予”。?

三、二手房交易常見購房陷阱 ?

1、陰陽合同陷阱：“陰陽合同”是指除了簽署一份實(shí)際成交價的合同之外，再簽一個低于實(shí)際交易價的假合同，將假合同作為申報納稅的依據(jù)，以達(dá)到減少交稅的目的。簽訂房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)遵守國家政策法規(guī)有關(guān)規(guī)定，按照市場交易規(guī)則進(jìn)行。

2、賣房者并非房主本人：二手房交易中，不僅有“假房主”，還有假房產(chǎn)證、假信息等。二手房交易中，經(jīng)常出現(xiàn)房產(chǎn)證上的名字與賣房人不是同一個人的情況，因此購房者交出了定金并與賣房人簽了合同，如果買賣生變，追討定金也是費(fèi)時費(fèi)力的事。

3、中介合同有陷阱：大部分二手房都是通過中介來成交的，為了快速達(dá)成買賣協(xié)議好提取中介費(fèi)，部分不法中介經(jīng)常在合同上耍小聰明，蒙蔽買賣雙方。買賣雙方在簽訂合同時，最好把和中介有關(guān)的條款寫入合同中，同時還要注意合同中隱藏的陷阱。

4、中介扮買主吃差價：一些中介經(jīng)紀(jì)人在找到價格較低的房源時，往往還不斷向房主壓價，如果房主急售，真的同意了這個較低的價格，店里其他經(jīng)紀(jì)人就會扮作買房人與房主簽合同。然后通過委托公證等方式，再次加價將房子出售，賺取差價。

5、購房合約陷阱：買家在簽訂合同時，一定要檢查合同上有沒有不公正條款，一旦發(fā)現(xiàn)立即當(dāng)面指出，檢查清楚前不要簽字。

四、二手房買賣過程中，賣房者如何規(guī)避風(fēng)險 ?

1、選取品牌中介。

2、交鑰匙要謹(jǐn)慎。

3、不要輕易提前交房。

4、合同細(xì)節(jié)要講清。

5、私下交易要看清。

五、二手房買賣過程中買方需要注意的事項(xiàng) ?

1、核實(shí)房主真實(shí)身份;

2、附屬設(shè)施最好在合同中約定;

3、維修基金要結(jié)清;

4、戶口遷出要慎約時間和責(zé)任;

5、前期費(fèi)用要結(jié)清;

6、房款分兩次支付最安全;

7、約定違約償付時間。

凡事都有正反兩面，二手市場的大熱，給我們帶來便利的同時，也帶來一系列的問題，了解個人二手房買賣交易流程已經(jīng)是必備的知識，當(dāng)然，隨著時代的不斷變化和政策的不斷調(diào)整，是否會出現(xiàn)新的問題也未可知，當(dāng)我們遇到自己不明確不知道的問題，及時向律師咨詢無疑是最佳也是最保險的解決方法。

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