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在大多數(shù)人的概念里，只要法律法規(guī)沒有特殊規(guī)定，二手房是可以進行買賣的。這同時也意味著，根據(jù)我國法律相關規(guī)定，有些二手房是不可以由當事人隨意買賣的。那么具體說來，不能買賣的二手房有哪些？詳細內(nèi)容請在下文中進行了解。

一、不能買賣的二手房有哪些

依照法律法規(guī)的規(guī)定，以下情形下的二手房不能進行買賣：

(一)未依法取得房屋所有權證的房屋;

(二)只取得使用權的房屋，如房屋管理局直管公房;

(三)鑒定為危房的房屋;

(四)以標準價購買，尚未按成本價補足剩余價款，向全產(chǎn)權過渡的房屋;

(五)在農(nóng)村集體土地上興建的房屋;

(六)已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋;

(七)所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;

(八)所有權有糾紛的房屋;

(九)已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書面同意的房屋;

(十)依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權屬轉移的房屋;

(十一)房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權等權益的;

(十二)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

二、買二手房都要交什么稅?

既然買二手房需要交稅，我們就需要知道買二手房到底要交什么稅，費用會是多少呢?

二手房交易稅費是指在二手房交易中，稅務部門向賣方征收交易所產(chǎn)生的差價獲得的收入。以下北京為例，各類稅收共有8種，包括：營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅、契稅。其中，營業(yè)稅、城建稅、教育附加、地方教育附加稅，合計稅率為5.55%;對居民個人轉讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅;印花稅為房屋買賣成交價的0.0 5%;個人所得稅的計稅依據(jù)為以轉讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，稅率為20%;普通住宅的契稅為2%，高檔商品房契稅為4%。

(一)營業(yè)稅

1、不足5年的非普通住房轉讓，全額征收營業(yè)稅;

2、超過5年(含5年)的非普通住房或不足5年的普通住房轉讓，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征營業(yè)稅;

3、超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

(二)個人所得稅

1、普通住宅2年之內(nèi)：(售房收入-購房總額-營業(yè)稅—城建稅—教育費附加稅—印花稅)×20%;

2、2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-購房總額-印花稅)×20%。

3、5年以上普通住宅免交。

(三)土地增值稅

普通住宅免征，非普通住宅3年內(nèi)：房屋成交總額×0.5% ，3年至5年：房屋成交總額×0.25% 5年或5年以上：免征;

(四)印花稅

房屋成交總額×0.05%

(五)城建稅

納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為營業(yè)稅稅額的7%;納稅人所在地在縣城鎮(zhèn)的,稅率為5%;納稅人所在地不在市區(qū)、縣城、鎮(zhèn)的，稅率為1%.

(六)教育附加稅

這是國家為發(fā)展教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費而征收的一種附加費，依營業(yè)稅額為計費依據(jù)，稅率為3%。

(七)契稅

按照基準稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

在購房的時候，建議最好先了解清楚法律中規(guī)定的不能買賣的二手房有哪些。而作為當事人，在交易過程中一定要謹慎審查自己買賣的二手房是否屬于法律不允許買賣的范疇內(nèi)，否則就有可能導致買賣合同無效的情況發(fā)生，致使當事人的利益受損。

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