對二手房的交易其實(shí)也就是買賣二手房，此時(shí)勢必會涉及到一定的交易流程，那到底交易二手房時(shí)的流程是怎樣的呢？自然在交易的過程中，也有需要當(dāng)事人格外注意的地方，否則就有可能給自身利益造成不必要的損害。下面律霸小編就來為大家詳細(xì)解答一下這兩個(gè)問題吧。

一、交易二手房時(shí)的流程是怎樣的

一般來講，自行交易要分為以下幾步：

(一)發(fā)布或了解房源信息

進(jìn)行二手房買賣首要的就是要發(fā)布或了解房源信息，一種是通過親朋好友介紹;另一種是通過報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等刊登出售或求購信息。相比較兩種方式，第二種方式的選擇面較寬，但買賣雙方需要認(rèn)真識別信息的真實(shí)性，以避免受到無謂的打擾，甚至造成不必要的損失。

(二)看房、挑房

作為買方，通過了解房源信息，選好目標(biāo)房源后，接下來就需要對房屋進(jìn)行實(shí)地考察了。考察分為兩個(gè)層面，一足落實(shí)房屋是否可以上市交易以及房屋的權(quán)屬和性質(zhì);二是看房屋本身的現(xiàn)狀，如房屋的戶型結(jié)構(gòu)、質(zhì)量狀況、水電暖是否能正常使用，小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理如何等。

作為賣方，最好了解一下買方的付款能力和資信狀況。

(三)買賣雙方初步達(dá)成意向、買方交付定金

通過看房，買賣雙方就房屋買賣達(dá)成初步意向。這時(shí)候，通常需要買方交付一部分定金，以作為雙方將來簽約的一個(gè)保證，防止賣方將房再賣給他人，同時(shí)也對買方構(gòu)成一個(gè)約束。簽約之后，定金可抵作房款。

(四)談判簽約，買方向賣方支付首付款

達(dá)成買賣意向后，最重要的環(huán)節(jié)就是合同的簽訂，因?yàn)楹贤苯用鞔_雙方的權(quán)利和義務(wù)，一旦產(chǎn)生糾紛，則合同是解決糾紛時(shí)最重要的依據(jù)，因此買賣雙方對于每個(gè)條款都要慎重考慮，認(rèn)真審查。對房屋狀況，付款方式和時(shí)間 、過戶期限 、房屋交付的時(shí)間以及相應(yīng)的違約責(zé)任、合同解除、爭議解決等條款都要在合同中予以明確。

由于房屋具有不動產(chǎn)的特殊屬性，房產(chǎn)轉(zhuǎn)移以過戶登記為準(zhǔn)，不可能實(shí)現(xiàn)“一手交錢，一手交貨”，對于買方來講，先付全款后過戶，則面臨付完款但卻得不到房屋產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn);而對于賣方而言，如果先過戶后收款，則面臨收不回房款的可能。因此對買賣雙方來講，無論是先付款還是先過戶都會對另一方造成很大的風(fēng)險(xiǎn)。所以通常買賣雙方都選擇分期付款的方式，簽訂合同后先付首付款，過戶手續(xù)完成后，再支付剩余房款。

因此，一般而言，簽訂合同當(dāng)日或一定期限內(nèi)，買方需向賣方支付一定比例的首付款，具體比例由買賣雙方自行協(xié)商確定。

(五)繳納相關(guān)稅費(fèi)、辦理產(chǎn)權(quán)過戶

合同簽訂后，買賣雙方即可到稅務(wù)部門繳納相關(guān)稅費(fèi)，到房屋交易管理部門提交過戶材料，領(lǐng)取受理通知單，在規(guī)定期限內(nèi)領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。如果是具有土地使用權(quán)證的房屋，還需辦理土地使用權(quán)的過戶手續(xù)。

(六)買方支付剩余房款

如果全款(指不需要貸款的客戶)，買賣雙方自行劃轉(zhuǎn)的，一般在過戶完畢當(dāng)天或幾日內(nèi)由買方直接向賣方支付剩余房款;如果買方申請貸款的，簽訂房屋買賣合同并支付首付款后，買賣雙方需到銀行進(jìn)行貸款申請，由銀行對房屋進(jìn)行評估并審核買方的相關(guān)資質(zhì)，在銀行主持下進(jìn)行面簽，審核合格后銀行發(fā)放批貸通知，雙方到房屋交易部門辦理過戶手續(xù)，然后銀行憑房產(chǎn)證或契稅發(fā)票直接將款放至賣方賬戶;如果選擇資金監(jiān)管的，在買賣雙方簽訂房屋買賣合同后，共賣雙方與銀行簽訂《存量房的交易資金監(jiān)管協(xié)議》，賣方將全部或部分房款存入專管賬戶 ，待約定的條件成就時(shí)(通常憑契稅發(fā)票或房產(chǎn)證)，銀行依申請直接將款劃人賣方賬戶。

(七)交鑰匙

產(chǎn)權(quán)過戶完畢，賣方收到全款后，買方與賣方將房屋的水、電、暖有線電視、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用結(jié)清，賣方將房屋鑰匙交給買方。

二、購買二手房時(shí)要的問題

1、房屋手續(xù)是否齊全。

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰。

有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

3、交易房屋是否在租。

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

4、土地情況是否清晰。

二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果 一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40 年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70 年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

5、市政規(guī)劃是否影響。

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5 到10 年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

6、福利房屋是否合法。

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時(shí)要避免買賣合同與國家法律沖突。

7、單位房屋是否侵權(quán)。

一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

8、物管費(fèi)用是否拖欠。

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。

9、中介公司是否違規(guī)。

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

10、合同約定是否明確。

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。

現(xiàn)實(shí)中無論購買的是怎樣的房產(chǎn)，其實(shí)都會涉及到一個(gè)交易流程。至于交易二手房時(shí)的流程顯然是與購買新商品房的流程是不太一樣的，與此同時(shí)在交付的時(shí)候要求當(dāng)事人注意的問題也存在很大的不同，這是需要重點(diǎn)注意的地方，以免日后產(chǎn)生什么糾紛損害到自身合法利益。

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