二手房交易一般都是個(gè)人之間的買賣行為，對比開發(fā)商出售的商品房，在交易的復(fù)雜性上，因房源“質(zhì)素”和賣方性質(zhì)不同而使二手房交易的難度要更大一些。特別是對產(chǎn)權(quán)狀況的了解程度直接影響著二手房買賣的質(zhì)量，也是購房者主動(dòng)出擊免除后患必不可少的功課。那么在現(xiàn)實(shí)中二手房產(chǎn)權(quán)問題主要有哪些呢?請跟隨律霸小編一起在下文中進(jìn)行了解吧。

一、二手房產(chǎn)權(quán)問題有哪些

我們都知道只有產(chǎn)權(quán)清晰的房產(chǎn)才能順利上市交易，否則可能會(huì)遇到意想不到的麻煩，尤其二手房存在諸多產(chǎn)權(quán)問題，具體歸納如下：

(一)產(chǎn)權(quán)交易的限制的糾紛：

如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問題。如軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房，必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓，而大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。

(二)承租人優(yōu)先購買權(quán)的糾紛：

在同等條件下，房屋的承租人具備優(yōu)先購買該房屋的權(quán)利，所以必須得到該承租人不購買房屋的書面承諾，或是等租賃關(guān)系結(jié)束后再購買該套房屋。

(三)房改房成本價(jià)未補(bǔ)足的糾紛：

1998年以前許多職工購買原產(chǎn)權(quán)單位的住房時(shí)，都是以優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的。按相關(guān)規(guī)定，以優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購得的房改房上市時(shí)，應(yīng)該先補(bǔ)足標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)之間的差價(jià)。

(四)購買集體土地房屋的糾紛：

市民不能買根據(jù)國家政策規(guī)定，集體土地上的農(nóng)民房屋，只能在本鄉(xiāng)本土的范圍內(nèi)進(jìn)行，不能直接賣給城市居民。例如：鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋(又稱小產(chǎn)權(quán)房屋)需經(jīng)國家批準(zhǔn)，征地開發(fā)，只有待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲袝r(shí)，才能在二級市場上進(jìn)行房產(chǎn)交易。

(五)長期未辦房產(chǎn)證的房子的糾紛：

如果購買的房子已經(jīng)有多年的房齡，而房主只有購房合同和發(fā)票，一直未辦理產(chǎn)權(quán)證，這類房產(chǎn)很可能因?yàn)殚_發(fā)商的問題，導(dǎo)致最終無法辦理產(chǎn)權(quán)證。這個(gè)時(shí)候買方要仔細(xì)查詢，到底是因房主不愿意繳納稅費(fèi)而未辦理，還是房子存在其他問題，導(dǎo)致無法辦證。

二、如何避免二手房產(chǎn)權(quán)糾紛

看了上文內(nèi)容有些人不禁皺起眉頭，原來購買二手房可能存在這么多的產(chǎn)權(quán)糾紛，可如何是好啊?不要著急，下面馬上告訴您如何避免二手房產(chǎn)權(quán)糾紛。

第一步要做的是要求賣方提供合法的證件。包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。產(chǎn)權(quán)證件是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗(yàn)交易雙方當(dāng)事人的主體資格。 產(chǎn)權(quán)記錄查明房源的共有狀況

第二步要做的是查清房子歷史背景。查驗(yàn)的具體方式是：查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)記錄。

(一)房屋所有權(quán)的狀況，若是共有，在“房主”一項(xiàng)會(huì)有顯示，且共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式都有記錄，這可為購房者隨后查詢共有人購買優(yōu)先權(quán)是否放棄提供最重要的依據(jù)。

(二)成交價(jià)格也會(huì)反映在產(chǎn)權(quán)記錄中，應(yīng)注意如果成交價(jià)是注明“部分成交價(jià)”，則代表該成交價(jià)不單只包括該房屋，并且包括其他房地產(chǎn)成品。

第三步要做的是確定房屋有沒有“他項(xiàng)權(quán)利”。包括抵押、貸款及查封。產(chǎn)權(quán)記錄只是一些基本信息，無法提供房源所有權(quán)是否已“另嫁他人”，其實(shí)這些信息完全能在房管局得以獲知。

無論是怎樣的房屋其實(shí)都是有一定的產(chǎn)權(quán)的，而產(chǎn)權(quán)對應(yīng)的其實(shí)也就是所在土地的使用權(quán)，畢竟土地是國家的，在土地上面修建房屋也不能直接將土地劃歸個(gè)人所有。通常情況下，只要您按照以上“三步走”，就可以最大程度的避免陷入二手房產(chǎn)權(quán)糾紛。至于二手房產(chǎn)權(quán)問題有哪些，上文中也做出了介紹，希望對你有所幫助。

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