相對于一手房來說，二手房雖然存在價格低等優(yōu)勢，但其存在的法律關系較之一手房更為復雜，因此，人們在買二手房前須對各方面事項調查清楚。具體來說，在購買二手房之前須調查哪些事項?為了避免發(fā)生二手房買賣糾紛，人們買二手房要注意哪些細節(jié)問題?對于這些問題的具體答案，下文中將一一為您揭曉。

一、在購買二手房之前須調查哪些事項

首先，調查出賣人有無權利或資格出售該房屋。需要調查的事項包括：

1、出賣人是否是依法登記取得該房屋《房地產權證書》的所有權人;

2、房屋屬于有限責任公司、股份有限公司所有的，有無公司董事會、股東會審議同意出售的書面文件;

3、房屋屬于國有或集體資產的，有無政府主管部門的批準出售文件;

4、屬于共有房屋的，其他共有人是否同意出售;

5、已購公房出售的，房改購房時同住成年人是否同意出售該房屋;

6、他人對該房屋是否存在優(yōu)先購買權及優(yōu)先購買權人是否同意放棄該優(yōu)先權。其次，調查清楚該房能不能出賣。有下列情形的房屋是不能買賣的：

(1)司法機關或行政機關依法裁定、決定查封或者以其他方式限制該房屋權利的;

(2)儂法收回土地使用權的;

(3)權屬有爭議的;

(4)未依法登記領取權屬證書的;

(5)已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的;

(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。若是已購公有住房和經濟適用房出售，還要審查已購公房或經濟適用房有無禁止買賣的情形。如果購房人是境外人士，還要調查清楚該地段的房屋境外人士能否購買。有些地段的房屋，處于國家安全和軍事安全的考慮，國家安全部門是禁止境外人士購買的。這也是國際上一種常見的現象。

二、買二手房時要注意哪些細節(jié)

1、房屋手續(xù)是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

2、房屋產權是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

3、交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

4、土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

5、市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

6、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

7、單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

上文中都有為您詳細列舉了出來。生活中，您在購買二手房的過程中，一定要時刻保持謹慎，要注意防范二手房中介陷阱，防范賣家一房多賣而可能會給您造成的損失。還要注意看房，審查房屋是否存在產權問題和質量問題等等。

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