約定一：開發(fā)商逾期交房

這點(diǎn)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，尤為重要。

開發(fā)商在合同規(guī)定的日期內(nèi)沒(méi)有交房，往往會(huì)以不可抗力的范圍擴(kuò)大為解釋，以此來(lái)規(guī)避違約責(zé)任。

購(gòu)房者如何維護(hù)自己的權(quán)益呢?

在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，將不可抗力的范圍約定在補(bǔ)充協(xié)議里，這種不可抗力的界定需要政府機(jī)關(guān)、公證機(jī)構(gòu)出具相關(guān)文件才能免責(zé)。

如果開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中約定了大量的可以延期交房的情形，購(gòu)房者一定要提出疑義，如果逾期交房超過(guò)約定期限，購(gòu)房者有權(quán)解除合同并要求開發(fā)商退還所有款項(xiàng)，按照逾期天數(shù)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

約定二：公攤建筑面積

公攤面積的多少，直接關(guān)系到購(gòu)房者實(shí)際使用房屋面積的大小。

盡管房屋各種面積的計(jì)算方法已經(jīng)被明文規(guī)定，但個(gè)別開發(fā)商還是把經(jīng)營(yíng)性用房、人防工程和其他房屋面積無(wú)關(guān)的面積計(jì)算到公攤面積中。

購(gòu)房者應(yīng)在補(bǔ)充條款中對(duì)得房率做精準(zhǔn)的約定，如果收房時(shí)得房率不達(dá)標(biāo)，購(gòu)房者可以依據(jù)合同，選擇退房并讓開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

約定三：交房標(biāo)準(zhǔn)要說(shuō)清

這點(diǎn)主要針對(duì)購(gòu)買精裝房的購(gòu)房者，大家在看樣板間時(shí)，往往被樣板間的美貌迷花眼，忽略交房時(shí)的配置標(biāo)準(zhǔn)。

有些開發(fā)商在施工階段，會(huì)請(qǐng)購(gòu)房者到建筑工地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)，但有的開發(fā)商就不會(huì)。

那么購(gòu)房者可以在補(bǔ)充協(xié)議上跟開發(fā)商進(jìn)行具體約定，比如施工節(jié)點(diǎn)，在隱蔽工程覆蓋之前，要求購(gòu)房者到場(chǎng)并簽字，簽完字再進(jìn)行覆蓋，繼續(xù)施工。

可以在協(xié)議中對(duì)商品房中的重要配置的牌子、型號(hào)和種類進(jìn)行約定，避免出現(xiàn)高級(jí)、進(jìn)口等模糊詞語(yǔ)。

約定四：辦不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間

購(gòu)買新房，開發(fā)商會(huì)有一定的時(shí)間為業(yè)主統(tǒng)一辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，一般來(lái)說(shuō)，業(yè)主能拿到產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間在1-2年。

不過(guò)，一些沒(méi)有繳納土地出讓金等費(fèi)用的開發(fā)商，會(huì)影響購(gòu)房者的產(chǎn)權(quán)辦理。

所以，購(gòu)房者在補(bǔ)充協(xié)議里，應(yīng)該要求開發(fā)商保證在規(guī)定的期限內(nèi)履行自身義務(wù)，如果因?yàn)殚_發(fā)商的原因?qū)е路课莓a(chǎn)權(quán)無(wú)法辦理，應(yīng)要求開發(fā)商承擔(dān)購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)損失。

約定五：貸款辦不下來(lái)怎么辦

已經(jīng)簽了合同付了首付，但在貸款環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，可以解約退房嗎?

這需要購(gòu)房者在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，與開發(fā)商達(dá)成約定，若貸款辦不下來(lái)，購(gòu)房者可以變更付款方式或者要求退房。以防開發(fā)商用合同漏洞拒絕解約，或要求購(gòu)房者承擔(dān)違約責(zé)任。

約定六：物業(yè)管理問(wèn)題約定清楚

包括物業(yè)公司及物業(yè)費(fèi)的繳納時(shí)間，繳納金額，都應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)行約定。多數(shù)開發(fā)商會(huì)自己成立物業(yè)來(lái)管理物業(yè)小區(qū)。

購(gòu)房者容易把物業(yè)和開發(fā)商視為一體，但實(shí)際上他們是各自獨(dú)立的法律主體，購(gòu)房者和他們形成不同的法律關(guān)系。

約定七：開發(fā)商的承諾要落實(shí)到合同里

不少開發(fā)商在售樓時(shí)期，會(huì)向購(gòu)房者承諾一些“好處”，比如贈(zèng)送面積、有學(xué)校入學(xué)資格、停車位、物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)優(yōu)惠等等。

等到購(gòu)房者收房后，才發(fā)現(xiàn)開發(fā)商給的承諾并沒(méi)有兌現(xiàn)。而到時(shí)候，購(gòu)房者往往沒(méi)法維護(hù)自身的權(quán)益。

辦法是，在當(dāng)時(shí)簽訂合同的時(shí)候，就在合同中寫明承諾，并附上違約責(zé)任。

補(bǔ)充協(xié)議是合同的重要補(bǔ)充文件，很多時(shí)候，合同中沒(méi)有寫明的條款，都會(huì)在補(bǔ)充協(xié)議里體現(xiàn)。所以，簽訂補(bǔ)充協(xié)議更是馬虎不得，不要為了省事就忽略合同內(nèi)容，一定要看清條款內(nèi)容再簽字。