第一項(xiàng):關(guān)于五證

陷阱:有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時(shí),為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件;或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購房合同無效。

對(duì)策:1、復(fù)印件要注意看原件。2、有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少。3、對(duì)于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商,可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。

律師建議增加補(bǔ)充條款:

出賣人保證對(duì)出售房屋所持有五證的真實(shí)性、有效性。若因此導(dǎo)致買受人退房的,出賣人愿向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。

第二項(xiàng):關(guān)于公攤面積

陷阱:建設(shè)部格式合同第五條只有對(duì)建筑面積出現(xiàn)變化的處理,這樣有的開發(fā)商會(huì)提高公攤面積減小使用面積,而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開發(fā)商并未違約,買受人也起訴無據(jù)。

對(duì)策:1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。3、按套購買使用面積,雙方不涉及公攤處理。

律師建議增加補(bǔ)充條款:

雙方協(xié)商一致,同意對(duì)公攤面積的變化按下列第____種方式處理:

1、如果實(shí)測(cè)公攤面積超出暫測(cè)面積的,買受人在超出暫測(cè)面積的3%以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算,超出3%以上的部分由出賣人承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用;如果實(shí)測(cè)面積少于暫測(cè)面積,買受人據(jù)實(shí)結(jié)算。

2、買受人對(duì)實(shí)測(cè)面積的承擔(dān),僅在超出暫測(cè)面積的1平方米以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算。

第三項(xiàng):關(guān)于房產(chǎn)證

陷阱:建設(shè)部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限,所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明?？赡軐?dǎo)致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。

對(duì)策:1、五證齊全的項(xiàng)目一般買受人得到房產(chǎn)證有保證,所以五證不全就免談。2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機(jī)關(guān)的原因單列出來,開發(fā)商是具體行政行為的相對(duì)人,買受人不能起訴行政機(jī)關(guān)的違法行為。

律師建議增加補(bǔ)充條款:

如果因出賣人的原因,導(dǎo)致其在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的,雙方選擇以下第____種方式處理:

1、買受人不退房的,出賣人按照本合同第九條第1種第(1)項(xiàng)的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。

2、買受人退房的,出賣人按照本補(bǔ)充條款的第八條出賣人責(zé)任的約定承擔(dān)責(zé)任。

如果因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費(fèi)用的原因,導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為其辦理取得房產(chǎn)證的,買受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。

如果因頒證行政機(jī)關(guān)的原因,導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的,買賣雙方互不承擔(dān)責(zé)任。但出賣人應(yīng)當(dāng)出示蓋有行政機(jī)關(guān)公章的證明文件,否則視為出賣人違約。

第四項(xiàng):關(guān)于書面通知

陷阱:合同中約定通知義務(wù)后(如:交房通知),開發(fā)商如期不能履行義務(wù),延期后其可以在售樓部張貼書面公告,卻署名約定日。還將公告辯為書面通知,以推托自己的責(zé)任。

對(duì)策:1、將書面通知的形式約定清楚,開發(fā)商違約時(shí),買受人就有確鑿證據(jù)。2、如有開發(fā)商違約,買受人應(yīng)一具體的書面形式通知對(duì)方,以備證據(jù)。

律師建議增加補(bǔ)充條款:

本合同中所含書面通知義務(wù)的,雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對(duì)方。

第五項(xiàng):關(guān)于所售房屋的坐落位置

陷阱:開發(fā)商開發(fā)多個(gè)樓盤時(shí),買受人可能買得是位置好的某號(hào)樓,可交房時(shí)該樓號(hào)又變?yōu)橄嗤Y(jié)構(gòu)位置不好的樓層。

對(duì)策:1、在合同附件一中,附上小區(qū)的平面圖并標(biāo)明樓號(hào)。2、開發(fā)商應(yīng)在此附圖中蓋章確認(rèn)。

律師建議增加補(bǔ)充條款:

出賣人應(yīng)當(dāng)將出售房屋所屬樓號(hào)在小區(qū)平面圖中標(biāo)明,并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內(nèi)加蓋公章。

第六項(xiàng):關(guān)于所售房屋的抵押

陷阱:有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押,進(jìn)而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售,開發(fā)商破產(chǎn)時(shí),買受人得不到房屋。因?yàn)橘I受人還未得到房產(chǎn)證,不具有物權(quán)。

對(duì)策:1,在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。2、要求開發(fā)商將合同在房管局備案。3、要求開發(fā)商提供保證責(zé)任。

律師建議增加補(bǔ)充條款:

出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況,若因此導(dǎo)致買受人退房,出賣人應(yīng)向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。

第七項(xiàng):關(guān)于物業(yè)管理公約

陷阱:《物業(yè)管理?xiàng)l例》今年9月1日實(shí)施,其中明確規(guī)定買受人在購房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否則,開發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。

對(duì)策:1、買受人應(yīng)要求前期物業(yè)應(yīng)以招投標(biāo)的方式介入。2、開發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。3、買受人也應(yīng)簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。

律師建議增加補(bǔ)充條款:

出賣人在出售房屋前,應(yīng)與招投標(biāo)方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。

買賣雙方在簽訂本合同時(shí),應(yīng)同時(shí)簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理公約》。

第八項(xiàng):關(guān)于各方責(zé)任范圍

陷阱:如果因開發(fā)商的各種原因(如:五證不全、一房二買、又抵又買等)情形導(dǎo)致買受人得不到房屋,買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確具體范圍。

對(duì)策:1、根據(jù)《民法通則》以及6月1日的《解釋》將實(shí)際損失細(xì)化。2、對(duì)開發(fā)商給自己造成的損失準(zhǔn)備好證據(jù)。

律師建議增加補(bǔ)充條款:

如果因出賣人的單方原因?qū)е峦朔?出賣方承擔(dān)的責(zé)任范圍如下:

出賣人的責(zé)任范圍:

1、退還已付房?jī)r(jià)款及其利息(此利息的計(jì)算,如果是一次性付款按同期銀行存款利率計(jì)算;如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計(jì)算)。

2、賠償買受人從簽訂此購房合同時(shí)起到退房時(shí)至每平方米售價(jià)的升值差價(jià)。

3、賠償買受人對(duì)所購房屋的裝飾裝修費(fèi)用(此費(fèi)用僅以裝修實(shí)物和相關(guān)票據(jù)為限)。

4、對(duì)于按揭付款的買受人,出賣人應(yīng)賠償買受人辦理按揭相關(guān)手續(xù)的費(fèi)用(包括:銀行手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)等)。