農(nóng)村因土地面積大，且因大多農(nóng)民都外出務(wù)工，以至于農(nóng)村土地的一部分都由農(nóng)民自行建房，還有部分農(nóng)民會(huì)將房屋進(jìn)行出售，那么又會(huì)涉及到農(nóng)村土地的性質(zhì)問(wèn)題，導(dǎo)致土地上的房屋的并不能任意處置，從而就會(huì)導(dǎo)致大量糾紛。本文律霸的小編將農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的裁判規(guī)則由一般到特殊分類(lèi)為您解決糾紛。

　 ?一、一般裁判規(guī)則

　　1、最高人民法院

　　《最高人民法院關(guān)于印發(fā)的通知》(法辦[2011]442號(hào))第15條明確，在農(nóng)村集體所有土地上建造房屋并向社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《合同法》第五十二條和土地管理法第四十三條規(guī)定，認(rèn)定該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。將宅基地上建造的房屋出賣(mài)給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人的合同，不具有法律效力;出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，應(yīng)當(dāng)符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家政策關(guān)于宅基地分配、使用條件的規(guī)定。

　　另外，值得關(guān)注的是，《全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》(2015年4月征求意見(jiàn)稿)第35條也明確“對(duì)于宅基地流轉(zhuǎn)處于非試點(diǎn)地區(qū)的，農(nóng)民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。”

　　2、各地高級(jí)人民法院

　　根據(jù)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》(京高法發(fā)[2004]391號(hào))、《北京市人民法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問(wèn)題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》(2006年9月14日)，對(duì)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的處理，北京高院確立了以認(rèn)定無(wú)效為原則、以認(rèn)定有效為例外的司法裁判尺度。具體說(shuō)來(lái)，買(mǎi)賣(mài)雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，或者訴訟時(shí)買(mǎi)受人已經(jīng)戶口遷入所購(gòu)房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織的，可以認(rèn)定合同有效;對(duì)于 1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺(tái)同胞的，亦可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。除此之外，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同原則上應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

　　根據(jù)《安徽省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》(2012年3月5日)第13、14條之規(guī)定，城鎮(zhèn)居民、法人或其他組織購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)的房屋簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同;除非買(mǎi)受人在一審法庭辯論終結(jié)前取得出賣(mài)人所屬的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格且符合其他購(gòu)買(mǎi)條件，非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。

　　根據(jù)《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》(粵高法發(fā)[2001]42號(hào))第12條之規(guī)定，當(dāng)事人將農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租或以合建形式變相轉(zhuǎn)讓農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地而簽訂的合同，一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

　　根據(jù)《上海市高級(jí)人民法院民一庭關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件的原則意見(jiàn)》(滬高法民一[2004]4號(hào))，對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，認(rèn)定為有效;對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定為有效;對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，合同尚未實(shí)際履行或購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理;對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購(gòu)房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對(duì)合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購(gòu)房人對(duì)房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。

　　二、特殊裁判規(guī)則

　　我們將重點(diǎn)關(guān)注北京地區(qū)法院處理農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的司法實(shí)務(wù)具體做法，深度研究農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。

　　1、集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的判斷標(biāo)準(zhǔn)

　　根據(jù)北京高院的司法指導(dǎo)意見(jiàn)，買(mǎi)受人是否屬于房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員成為合同效力認(rèn)定的關(guān)鍵。集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的判斷標(biāo)準(zhǔn)是解開(kāi)上述問(wèn)題的“鑰匙”。結(jié)合北京地區(qū)法院近兩年的裁判案例來(lái)看，北京地區(qū)法院一般都以起訴前買(mǎi)受人是否具有房屋所在地的農(nóng)業(yè)戶口為判斷標(biāo)準(zhǔn)，通常會(huì)參考房屋所在地村委會(huì)對(duì)于買(mǎi)受人是否屬于或曾屬于該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員方面的意見(jiàn)。具體說(shuō)來(lái)，對(duì)于農(nóng)業(yè)戶口的買(mǎi)受人，購(gòu)房后至一審辯論終結(jié)前，已將戶籍遷入房屋所在地村委會(huì)的，則認(rèn)定其為該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。反之，對(duì)于非農(nóng)業(yè)戶口的買(mǎi)受人，即使其戶口已遷入房屋所在地的村委會(huì)，在該村參加選舉等，也不應(yīng)認(rèn)定其為該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

　　另外需要注意的是，在判斷買(mǎi)受人是否具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格時(shí)，北京地區(qū)法院一般以購(gòu)房家庭為參照系，只要購(gòu)房家庭成員之一為房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同通常會(huì)被認(rèn)定為有效合同。

　　2、出賣(mài)人不再具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格是否影響合同效力

　　出賣(mài)人主張農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，是否應(yīng)當(dāng)滿足出賣(mài)人仍是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的條件?換言之，出賣(mài)人簽訂合同時(shí)為城鎮(zhèn)居民，或起訴前已成為城鎮(zhèn)居民，或起訴前已成為其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，是否會(huì)影響農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定?

　　合同無(wú)效為自始無(wú)效，出賣(mài)人轉(zhuǎn)為非房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的事實(shí)不能導(dǎo)致農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同轉(zhuǎn)變?yōu)橛行В词钩鲑u(mài)人起訴時(shí)已經(jīng)不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，其仍然有權(quán)起訴主張農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。若起訴時(shí)的房屋買(mǎi)受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，法院則會(huì)支持出賣(mài)人的訴求，進(jìn)而裁判認(rèn)定合同無(wú)效。但是，有極少數(shù)法院裁判認(rèn)為，出賣(mài)人起訴時(shí)不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，即便買(mǎi)受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同。

　　3、連環(huán)交易中農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力

　　出賣(mài)人將農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓給第一手買(mǎi)受人，第一手買(mǎi)受人又將房屋轉(zhuǎn)讓給第二手買(mǎi)受人，甚至接連轉(zhuǎn)讓給其他買(mǎi)受人，由此發(fā)生連環(huán)交易，出賣(mài)人起訴主張農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效時(shí)，如何認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力?

? ? 若第一手買(mǎi)受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且起訴時(shí)的房屋買(mǎi)受人也不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份相聯(lián)系，轉(zhuǎn)讓房屋后導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的非法流轉(zhuǎn)，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。反之，第一手買(mǎi)受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但起訴時(shí)的房屋買(mǎi)受人是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因宅基地使用權(quán)并未轉(zhuǎn)移給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。

　　4、主張合同無(wú)效是否受訴訟時(shí)效期間的限制

　 ?合同無(wú)效系自始無(wú)效，單純的時(shí)間經(jīng)過(guò)不能改變無(wú)效合同的違法性。當(dāng)事人主張農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，不受訴訟時(shí)效期間的限制。但合同無(wú)效后，當(dāng)事人主張返還財(cái)產(chǎn)、損害賠償?shù)恼?qǐng)求，應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效期間的限制。

　 ?總而言之，農(nóng)村土地因其本質(zhì)上屬于集體，所以不可任意的買(mǎi)賣(mài)，但是在上面建房居住是可以的，僅限土地使用權(quán)所有人，即該地的農(nóng)民。小編建議農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛裁判規(guī)則不僅僅是對(duì)農(nóng)村土地人旅游意義，對(duì)于即將要和農(nóng)民進(jìn)行土地房產(chǎn)交易的其他人也是有重要幫助的，料及恩清楚能幫助您更好的解決糾紛，保護(hù)權(quán)益。更多相關(guān)知識(shí)您可以咨詢律霸山東律師。

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