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很多人對于農(nóng)村房屋買賣合同是否有效產(chǎn)生懷疑，這些小產(chǎn)權房在法律上是不可以被買賣的，但是當發(fā)生了買賣行為之后，這個行為是否存在法律上的意義呢?是否可以受到法律的保護呢?對于這些問題不同的人有不同的看法，但是近日最高院對于這一問題給處理相應的批復。那么對最高法院關于農(nóng)村房屋買賣批復該如何理解呢?

農(nóng)村房屋買賣合同效力的判斷，審判實務判決結果不一，學說理論眾說紛紜，各界分岐很大。主張有效者認為，只要合同是雙方真實意思表示，不違反法律和行政法規(guī)，法院就應認定合同有效;主張合同無效者認為，作為宅基地的集體土地的轉讓不符合《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村房屋買賣合同應當認定無效。本文認為，從合同法自身的無權處分、禁止或限制流通物等角度考量，認定農(nóng)村房屋買賣合同無效尚缺乏充分理由。就行政法角度觀察，現(xiàn)行法律、行政法規(guī)并沒有禁止農(nóng)村房屋買賣，行政法與合同法共同作用下的農(nóng)村房屋買賣合同作有效處理更為有理。從物權法視野下，合同效力原本脫離于物權變動之外，農(nóng)村房屋買賣合同不因法律禁止或限制宅基地使用權而受影響，思路更為清晰。

農(nóng)村房屋買賣合同效力的認定，是民事審判實務中最為疑難的問題之一。由于立法不明確、理論研究不足等原因，判決結果歷來不一?！段餀喾ā妨⒎ㄟ^程中，各界對農(nóng)村宅基地流通的爭論分岐很大，正式頒布的《物權法》又沒有直接對農(nóng)村宅基地或房屋買賣問題作出明文規(guī)定，[1]使得這一問題更加撲朔迷離，給農(nóng)村房屋買賣合同效力判斷留下了很大的爭論空間。同時，隨著《物權法》的出臺，平等保護原則、物權變動與原因行為應當區(qū)分等制度的確立，也給農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的妥當處理提供了一個新的視角。本文試圖通過合同法、行政法、物權法等多視角觀察，對農(nóng)村房屋買賣合同效力作簡要辨析。

一、農(nóng)村房屋買賣合同效力的爭論與分岐

(一)審判實務判決結果不一

針對農(nóng)村房屋買賣糾紛案件的審理，浙江省溫州中院曾專門組織課題組，對甌海、瑞安和蒼南三個法院進行了調查。調查結果顯示：多數(shù)法官認為，只要合同是雙方真實意思表示，不違反法律和行政法規(guī)，法院就應認定合同有效，以維護交易秩序的穩(wěn)定和安全。少數(shù)法官認為，作為宅基地的集體土地的轉讓不符合《土地管理法》第六十三條的規(guī)定，農(nóng)村房屋買賣合同應當認定無效。

2004年12月，北京市高院民一庭與審監(jiān)庭、立案庭聯(lián)合召開了農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則專題研討會，與會人員多數(shù)意見認為合同應當認定無效。主要理由是：房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的;農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權證書變更登記。因此，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外。如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效。

鑒于農(nóng)村房屋買賣糾紛的普遍性，有的法院以規(guī)范性文件的形式作出規(guī)定，但各地做法也不統(tǒng)一。如浙江省高院制定的《關于審理房屋糾紛案件研討會紀要》(浙高法[1992]82號文件)規(guī)定：“買賣農(nóng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應認定買賣關系有效，但應著其補辦有關手續(xù)。”山東省高院制定的《全省民事審判工作座談會紀要》(魯高法〔2005〕201號)則規(guī)定：農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟組織的成員的，可以認定合同有效。就農(nóng)村房屋買賣糾紛案件個案審理而言，不同地區(qū)法院作出不同判決的情況很容易在媒體報道中見到，同一地區(qū)上、下級法院意見不一甚至同一法院的不同合議庭之間意見不一的現(xiàn)象也不鮮見。

(二)學說理論眾說紛紜

我國民法學者對于農(nóng)村房屋買賣的關注，通常是以宅基地為對象展開的，意見分岐也很大。贊同自由轉讓的學者認為，宅基地自由轉讓是我國城市化進程的客觀需要，宅基地使用權的流轉不會影響社會的穩(wěn)定，強行禁止城市居民取得農(nóng)村房屋及其宅基地使用權，在操作上也是十分困難的，應當賦予宅基地使用權充分的可流通性?！段餀喾ā烦雠_后，最高法院的法官學者也認為：“宅基地使用權人可以將地上建筑物以出售、贈與、繼承、遺贈的方式移轉與他人，宅基地使用權也隨之轉移”。反對自由轉讓的學者認為，宅基地使用權帶有一定的身份色彩，是村民基本的生活保障，應該限定為村民專有。允許出賣農(nóng)村宅基地的直接結果是使賣地的農(nóng)民變成生活無著的流民。開禁或變相開禁農(nóng)村宅基地交易的主張不過是強勢群體的利益訴求，物權法必須重申禁止農(nóng)村宅基地交易的現(xiàn)行法律政策。也有學者認為，可對城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地作限制性規(guī)定，但不要禁止。農(nóng)民將住房轉讓給本集體以外的主體，應當經(jīng)村民大會同意并經(jīng)過政府批準，同時規(guī)定使用年限并交納土地使用費。

以上便是關于對最高法院關于農(nóng)村房屋買賣批復的理解，確實農(nóng)村房屋的買賣受到的限制比較多，首先土地屬于村集體，其次房屋屬于小產(chǎn)權房。雖然農(nóng)村房屋買賣的糾紛市場發(fā)生，而且法院對于該類型糾紛的判定也各不相同，但是有一點可以肯定的是，對于同村人之間該房屋是可以進行買賣并且可以進行過戶的。

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