受契稅和營(yíng)業(yè)稅政策的調(diào)整等影響，一些城市二手房的交易量不斷上升。在一線城市和部分經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的二線城市，二手房的成交量趕超新房，價(jià)格比新房高出不少。很多買(mǎi)房人都遭遇過(guò)這樣的情況，本來(lái)價(jià)格都已經(jīng)談好了，沒(méi)想到就這么一到兩天的時(shí)間，賣(mài)方又漲價(jià)了，還有的說(shuō)自己不想賣(mài)房了……

最近在一線城市的二手房交易市場(chǎng)，這樣的事情可不少見(jiàn)。我們來(lái)看看下面的案例：

2015年初，吳先生通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)了蔣女士的一套二手房，《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》約定房屋總價(jià)380萬(wàn)元，首付160萬(wàn)元，貸款220萬(wàn)元。合同簽訂當(dāng)日買(mǎi)方吳先生支付定金10萬(wàn)元，30日內(nèi)再支付150萬(wàn)元首付款，批貸后15日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。之后買(mǎi)賣(mài)雙方以及中介共同簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，約定若貸款未批下來(lái)，賣(mài)方應(yīng)配合買(mǎi)方，直至貸款批下來(lái)。

之后，買(mǎi)方吳先生向某銀行申請(qǐng)貸款，未批下來(lái)，吳先生想如果第二次也批不下來(lái)，不能無(wú)休止地貸下去，不如先說(shuō)好如果再貸不下來(lái)就解除合同。吳先生就把自己的想法告訴了蔣女士，蔣女士也認(rèn)為解除更好，于是二人未通過(guò)中介公司，就雙方自己寫(xiě)了一份《解除協(xié)議》，約定解除雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同及附加協(xié)議。

第二次，銀行批貸了，吳先生馬上打電話給蔣女士說(shuō)已經(jīng)批貸，約個(gè)時(shí)間一起去過(guò)戶。但蔣女士明確表示房子不賣(mài)了，要將定金和首付款退給吳先生。因?yàn)榫驮谂J這段時(shí)間，蔣女士這套房子已經(jīng)漲了幾十萬(wàn)元，且已有買(mǎi)家表示愿意多出50萬(wàn)元全款購(gòu)買(mǎi)。

怎么解決?

買(mǎi)方可以起訴到法院請(qǐng)求繼續(xù)履行合同，雙方合同尚未解除。雖然《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的，但是《補(bǔ)充協(xié)議》是由買(mǎi)賣(mài)雙方和中介等三方簽訂的，合同具有相對(duì)性，只有三方共同簽字同意解除才有效，另外雙方約定解除，是附條件的，只有在二次貸款批不下來(lái)的情況下，雙方才解除合同，現(xiàn)在貸款批了，解除的前提也就不存在了。因此僅由買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的解除協(xié)議不發(fā)生解除合同的效力，房屋買(mǎi)賣(mài)合同仍有效。

依據(jù)雙方《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，批貸后15日內(nèi)，賣(mài)方應(yīng)配合買(mǎi)方辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。逾期不辦理的，賣(mài)方蔣女士構(gòu)成違約。吳先生可以向法院起訴請(qǐng)求繼續(xù)履行合同。

在繼續(xù)履行合同的訴訟中，普遍存在一個(gè)障礙?，F(xiàn)在大多數(shù)人買(mǎi)房都是貸款，貸款涉及到銀行或是公積金部門(mén)的利益，因此法院不能強(qiáng)制他們批貸。在貸款批不下來(lái)的情況下，如果買(mǎi)方想繼續(xù)履行合同，可能要支付全款，法院才可能判決繼續(xù)履行合同，配合辦理過(guò)戶手續(xù)。如買(mǎi)方堅(jiān)持以貸款方式付款，法院會(huì)駁回要求賣(mài)方配合辦理過(guò)戶的訴訟請(qǐng)求。本案中，吳先生已經(jīng)取得了批貸函，比較容易得到支持。

在上面的例子中，“約定好若貸款未批下來(lái)，賣(mài)方應(yīng)配合買(mǎi)方，直至貸款批下來(lái)”、“批貸后15日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)”，這是非常好的，避免賣(mài)方不配合批貸以及配合過(guò)戶等，因此要及時(shí)簽訂好購(gòu)房合同和相關(guān)協(xié)議。房貸批不下來(lái)有很多的原因，有銀行貸款政策、國(guó)家政策和貸款者個(gè)人的原因，在買(mǎi)房貸款前，提前去到銀行了解下相關(guān)的政策并查詢下自己的個(gè)人信用記錄，房貸能否批下來(lái)以及何時(shí)批下來(lái)，要做到心中有數(shù)。盡早簽訂好購(gòu)房合同和將貸款批下來(lái)才是王道。

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