影響二手房折舊的因素
1、物理因素
物理因素是影響房屋折舊的最不可避免的因素,包括建筑物的自然老化,一般是由風(fēng)雨的侵蝕、機(jī)械震動(dòng)等原因造成的;使用過程中人為的損壞;災(zāi)害性損壞,如水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、火災(zāi)、地震等造成的損壞;由于設(shè)計(jì)、用料或施工原因而造成的“先天性”磨損。
2、功能性因素
功能性折舊是指由于需求變化、技術(shù)進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等原因而使同類型房屋變得功能不適宜、設(shè)施不足、設(shè)計(jì)不良、結(jié)構(gòu)簡陋或規(guī)格過時(shí)等引起的房地產(chǎn)的相對(duì)減價(jià)。例如,現(xiàn)在很多住宅都是成套獨(dú)用,有室有廳,樓頂有防水隔熱層、地下有樁基,相比之下,原來的那些不成套、不獨(dú)用、有室無廳、無樁基、無隔熱層的住宅的使用功能就退化了,這時(shí)就需要進(jìn)行功能性折舊。
3、經(jīng)濟(jì)性因素
經(jīng)濟(jì)性折舊是指由房地產(chǎn)外在因素導(dǎo)致的效用和價(jià)值降低造成的損失和價(jià)格下降,這常常是由于市場變化或政府行為導(dǎo)致的房地產(chǎn)最佳用途的改變而引起的。主要包括競爭對(duì)手增加、需求減少、城市發(fā)展重心轉(zhuǎn)移、市容老化、公共設(shè)施不足、居民區(qū)接近污染嚴(yán)重的工業(yè)區(qū)等造成的相對(duì)減價(jià)。
二手房折舊的計(jì)算方法
1、直線折舊法
這是一種最簡單也是應(yīng)用最普遍的折舊方法,又稱定額法,即假定建筑物在耐用年限范圍內(nèi)的損耗是均勻的,每年的折舊額相等。這種方法注重建筑物的實(shí)際損耗程度,經(jīng)過觀察判斷建筑物有幾成新,尚存多大價(jià)值,應(yīng)折舊多少,可根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》中所列項(xiàng)目進(jìn)行逐項(xiàng)比較評(píng)估,確定房屋新舊程度。
2、混合法
在估價(jià)實(shí)務(wù)中,你也可以使用混合法將房屋進(jìn)行折舊,即把各種方法求出的結(jié)果作加權(quán)平均或算術(shù)平均,一般是先用耐用年限法確定基準(zhǔn)減價(jià)額,然后依實(shí)際觀察法進(jìn)行修正。
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