新“國五條”一出，各地市民紛紛趕在地方細則出臺前進行二手房交易。但很多市民無法搭上“末班車”，希望能進行合理避稅。記者在網(wǎng)上搜羅了二手房交易的“避稅大全”，請廣東衡仁律師事務所韋世州律師對其進行一一點評。

1.“‘陰陽合同’避開稅收”

“20%的個稅太重了，到時候很可能全城都是‘陰陽合同’!”針對二手房計征20%的個稅，有網(wǎng)友表示接下來“陰陽合同”將成為二手房過戶的“標準合同”。所謂的“陰陽合同”，是指二手房買賣雙方簽署兩份合同，一份合同上是真實成交價格，另一份合同上是為了規(guī)避個稅的虛假成交價格。

以一套原價100萬元、實際成交價格200萬元的二手房為例，如果按照新政計征20%的個稅，那么需要繳納20萬元的個稅;如果通過簽署“陰陽合同”，將成交價格填寫成100萬元，那么該二手房差額部分就是零，不需要繳納一分錢的個稅。

律師說法：在二手房交易中，房產(chǎn)交易雙方通過簽訂兩份合同，即俗稱的“陰陽合同”：一份為私下簽訂的真實合同，一份是約定房價較低的登記合同，目的是通過簽訂“陰陽合同”低報成交價格偷逃稅款，這種行為不僅擾亂了正常的房地產(chǎn)市場秩序，導致了房產(chǎn)轉移登記價格嚴重背離市場實際成交價格，影響了房地產(chǎn)市場主管部門對市場交易情況真實性的了解和判斷。

從表面上看，這種做低交易房價的行為，買賣雙方都獲得了“利益”，但依據(jù)法律規(guī)定，這種行為不僅涉嫌違法，而且一旦發(fā)生糾紛，雙方權益難以得到保證。“陰陽合同”其實隱含著重大的法律風險：

首先，做低合同登記成交價，侵害了國家的稅收管理秩序，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，惡意串通損害國家、集體或他人利益的合同系無效合同。當事方必須承擔對方隨意撕毀合同或遭舉報揭發(fā)的風險，同時，明顯低于市場行情的偏低房價很難在交易中心審查通過，降低了房屋成功交易的可能性。

其次，簽訂“陰陽合同”的當事人一旦發(fā)生糾紛要違約或解除合同，如果私下后訂立的低價合同，當事人不能證明雙方是按實際原價合同履行的，那么法律將推定經(jīng)過登記的后訂立合同效力優(yōu)先。這樣就可能導致買家實際支付了較高房款，但解除合同退回的房款及違約責任的計算都以登記的低價為準;如果法院判決繼續(xù)履行合同，賣家可能面臨著以低價合同確定買賣價款的法律風險。

再次，由于訂立“陰陽合同”是一種逃稅的違法行為，稅務機關一旦發(fā)現(xiàn)，可根據(jù)《稅收征收管理法》對雙方偷逃稅款的行為予以行政處罰。交易雙方的行為如觸犯《刑法》，有可能構成偷稅罪，根據(jù)《刑法》規(guī)定有可能被判處拘役甚至有期徒刑的刑罰。

“陰陽合同”交易的方式，蘊含著巨大的法律風險。在交易過程中莫貪圖一時的利益，釀成巨大的經(jīng)濟損失。

惠州目前對于二手房交易過程中的個人所得稅仍采取惠州市存量房交易價格評估系統(tǒng)的評估價格為基數(shù)來征繳個人所得稅，首先由惠州市存量房交易價格評估系統(tǒng)對交易房產(chǎn)的價格進行評估，納稅人申報價格不低于計稅價格的，即時按照申報價格完稅;申報價格低于評估價格的，一般按照評估價格為基數(shù)征稅，除普通住房滿5年且是唯一生活用房免交個稅外，其他情形一般都是按照評估價格的2%來征繳個人所得稅，并未強制實行差額的20%征繳個稅。除非納稅人能提供購房合法有效憑證且申報價格不低于評估的計稅價格，個人所得稅才可按照應納稅所得額的20%征收。因此，想靠“陰陽合同”來避開20%的個稅意義不大。

2.“偽造欠債事實司法判決過戶”

有地產(chǎn)人士在網(wǎng)上表示，避稅最簡單有效的辦法是通過申請司法判決，直接把二手房判罰給購買方，節(jié)省的稅費更多。二手房買賣雙方可以偽造欠款事實，由買方向法院申請司法判決，要求賣方還錢。賣方則表示愿意以房代償，最終由法院將二手房判罰給買方。不過，這樣的避稅辦法需經(jīng)得住司法部門的調(diào)查考驗，否則將會構成違法行為。

律師說法：這次新“國五條”一出臺，“假訴訟”避稅又被多次提及，但以這種方法避稅可操作性不高，而且風險極大。

首先，根據(jù)我國《個人所得稅法》第二條規(guī)定，個人轉讓財產(chǎn)的所得應當繳納個人所得稅。賣房人以名下房產(chǎn)抵償債務的行為視為轉讓財產(chǎn)，因此該方案并不能避免繳交個人所得稅，只不過在實踐中可能由債權人(即受讓方)代交。

其次，根據(jù)我國《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。因此，所謂的欠條即借款合同以及房產(chǎn)抵押合同無效，不受法律保護。房產(chǎn)交易行為如果建立在虛假案件上，買賣雙方的風險無疑大增，一旦其中一方反悔或者反咬一口，麻煩就大了。

再次，如果通過訴訟過戶，法院要公開拍賣房產(chǎn)，價高者得之。即使拍到了，還要交一大筆訴訟費、執(zhí)行費，過戶時仍要承擔稅費。

最后，還涉嫌偽造證據(jù)，不僅可能被法院以妨礙民事訴訟處以司法拘留，甚至可能被認定構成偽造證據(jù)罪、詐騙罪。

3.“十幾套房源一起做信托”

有信托從業(yè)人員表示，規(guī)避新“國五條”20%個稅，可以用信托或基金方式。技術上需要房產(chǎn)中介協(xié)作，幾套、十幾套甚至幾十套出售房屋一起打包，若干套房子總價要超過3000萬元，超過100萬元的就可做成信托或者基金專項，賣出方作為委托人，買入方作為受益人。到期后，以資產(chǎn)歸給受益人，免除所得稅。

律師說法：首先，通過做信托或者基金專項的這種方式轉移房產(chǎn)，其目的就是逃避國家正常的稅收征繳與管理，根據(jù)我國《民法通則》、《合同法》及《信托法》的有關規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的或違反法律或社會公共利益的民事行為無效，無效的民事行為從行為開始起就沒有法律約束力，因此，該行為必然為法律所禁止，不受法律保護。

其次，以信托或者基金避稅，不僅具體操作上繁雜，而且需要專業(yè)人員才能操作。

第三，通過打包房產(chǎn)做信托或基金專項的這種理財模式，其實質上仍是財產(chǎn)轉移，根據(jù)我國相關稅收法律法規(guī)的規(guī)定，屬于應稅項目，并不能達到規(guī)避稅款征收的目的。

4.“假離婚過戶花費僅幾百元”

在網(wǎng)友列舉的各種避稅辦法中，號稱最簡便有效的一招便是通過離婚、結婚來實現(xiàn)。這樣的避稅方法一共分為三步：第一步，買賣雙方夫妻離婚;第二步，賣方房主與買方異性結婚，房產(chǎn)證上加上對方名字，然后再離婚，房屋歸屬買方異性;第三步，買賣雙方夫妻各自復婚。這樣一來，二手房過戶的總費用只需要結婚、離婚費用，加上房產(chǎn)證更名的費用，最多只要幾百元就可以搞定一套房的交易過戶。這樣的避稅辦法，可以節(jié)省幾萬乃至幾十萬元的過戶費用。

律師說法：上述避稅方式可以稱為“偷梁換柱”，按照現(xiàn)行國家稅收政策及法律規(guī)定，夫妻之間的加名和減名不需要繳納個人所得稅，因此，理論上買賣雙方通過這種方式確實可以達到避開個人所得稅的效果。

但是，通過這種方式要小心假離婚會弄成真離婚，現(xiàn)實中也確有人借機假戲真做，最后人財兩空。因此，在采用假離婚方案前應當慎重考慮夫妻感情是否經(jīng)得住這么折騰，拿婚姻當兒戲的行為也不符合我國傳統(tǒng)的道德規(guī)范。根據(jù)我國《婚姻法》的規(guī)定，結婚和離婚一定要雙方自愿并要共同去辦理登記手續(xù)，這種方式不僅會耗費大量的人力和時間成本，且虛假婚姻需擔責，一旦法律追究起來，就真是“賠了夫人又折兵”了。

此外，離婚結婚除涉及到財產(chǎn)關系外，還涉及夫妻、子女間的人身關系，因涉及人身關系，買賣雙方無法用協(xié)議互相約束，而且房款的交付與房屋的過戶在過程上脫節(jié)，無論對于哪方來說都存在巨大的風險，今后一旦發(fā)生爭議，合法權益將難以維護。

5.“盡量做高裝修費減個稅”

有市民在得知新“國五條”出臺時，急忙開始找二手房。短時間內(nèi)找到心水房難度大，要取得商貸或公貸也要耗時間，因此很難趕在新“國五條”實施前完成過戶交易。雖然著急，但也無能為力，因此，有市民咨詢身邊的朋友和中介業(yè)務員，有人就出主意了，過戶時通過做低總價、做高裝修費的方式，盡量減少個稅。

律師說法：今后如果全面嚴格實行按照差額的20%來征繳個稅，還有很多問題要解決，例如裝修費、銀行貸款利息、以前過戶的稅費等，能否算進買房原價、是否要扣減要等具體實施辦法出臺后才能知曉。

如果按照國稅總局2005年發(fā)布的相關通知，按差額20%計個稅，是對其轉讓凈所得額征稅，也就是房產(chǎn)收入現(xiàn)值中，要減去包括裝修費用在內(nèi)的合理費用和轉讓稅費等的凈所得額，做高裝修費等稅費確實可以降低征稅的差額，從而減少個稅。但裝修費等需要提供稅務認可的正式發(fā)票和正式憑據(jù)。目前如何認定需要各地調(diào)控細則出臺后才有定論。

6.“通過贈予房產(chǎn)規(guī)避個稅”

A要把房子賣給B，A想通過贈予B的方式規(guī)避20%的個人所得稅。A認為，房屋產(chǎn)權贈予時，受贈人即B只涉及3%的契稅等，贈予人和受贈人，即A和B都不用繳納個人所得稅。

律師說法：一些人在房產(chǎn)交易中心通過辦理“贈予”形式進行“賣房”，所謂“贈予”就是贈予人把屬于其所有的房產(chǎn)無償?shù)亍百浻琛苯o受贈人，受贈人愿意接受的行為。

根據(jù)現(xiàn)行的稅收政策及法律規(guī)定，有婚姻、血緣及法定繼承關系的親屬間的“贈予”是免個稅的，但契稅會比正常交易要高，還需交一筆不少的公證費用，這樣一來，比普通交易的稅還要繳得多一些。

如果是非親屬間“贈予”，仍要交個稅。今后如果惠州全面嚴格按照差額的20%來征繳個人所得稅，“贈予”在日后的房產(chǎn)交易中也不見得能夠沾光，因為房子是贈予的，原價就是以“零”計算，日后出售，按照20%征稅，本質上就是按照全額的20%來計算，反而不劃算。

如果被贈予后的房子成為被贈予人的唯一住房，且滿了5年，按照現(xiàn)在情況是可以免個稅的，但現(xiàn)在細則還未出臺，并不知道日后的變化，如果有變化，反而會得不償失。