二手房購(gòu)房合同需要注意的5大事項(xiàng)：

一、房屋共有人問題：

1、房屋(是/否)存在共有權(quán)人。如存在共有權(quán)人，必須出書共有人同意出售的證據(jù)。

2、出賣人保證房屋不存在任何糾紛，如因共有權(quán)糾紛使房屋無法過戶，則賣房要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

二、房屋租賃關(guān)系的處理

1、房屋(是/否)存在租賃關(guān)系。承租人具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在同等條件下租賃人有優(yōu)先購(gòu)買該房屋的權(quán)利。

2、出賣人保證房屋的承租人不會(huì)因行使房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而發(fā)生糾紛，如因該權(quán)利發(fā)生糾紛，出賣人應(yīng)承擔(dān)由此造成的違約責(zé)任，這點(diǎn)可在合同中標(biāo)注。

三、戶口問題：

出賣人在合同簽訂后日內(nèi)，有義務(wù)將落在房屋內(nèi)的全部戶口遷出，保證在買受人及其親屬辦理戶口遷入前，該房屋上沒有任何人的戶口。否則，按照本合同中關(guān)于違約責(zé)任的內(nèi)容執(zhí)行。

目前大多數(shù)的拆遷安置補(bǔ)償政策與戶口直接掛鉤，因此，如果出賣方的戶口不遷出，很可能在將來拆遷時(shí)發(fā)生糾紛。

四、對(duì)于違約責(zé)任：

合同中的違約責(zé)任過輕，導(dǎo)致嚴(yán)重違約不斷。

根據(jù)我國(guó)《合同法》規(guī)定，違約責(zé)任可分為五種，分別是強(qiáng)制履行責(zé)任、補(bǔ)救措施責(zé)任、損失賠償責(zé)任、定金罰則責(zé)任、違約金責(zé)任。這五種責(zé)任在不同的違約行為下，都能產(chǎn)生相應(yīng)的作用。但目前的通用二手房交易合同，都將重點(diǎn)放在了違約金責(zé)任上，忽視了其它四類責(zé)任的作用，并且違約金責(zé)任約定的數(shù)額普遍偏低，不能抵消漲價(jià)給賣方帶來的利益誘惑，從而導(dǎo)致在房?jī)r(jià)大漲時(shí)，賣房人會(huì)肆無忌憚的違約。

五、合同變更的一般規(guī)定：

買賣雙方約定，在簽訂本合同后的履行過程中，如需要對(duì)約定的條款進(jìn)行修改，必須提前五個(gè)工作日以書面形式通知對(duì)方。如對(duì)方同意修改，雙方需簽訂合同修改備忘錄，修改后的條款必須以書面形式確認(rèn)，一式兩份雙方各執(zhí)一份。除此之外的任何更變均不發(fā)生法律效力。