二手房按揭貸款流程中應注意的問題

1、評估價與最高貸款額

在申請二手房貸款時，銀行一般會先對房產進行評估，評估值一般會低于其市值。銀行在放貸時采用合同價和評估價兩者之間的低值乘以貸款成數(shù)，即為房產的最高貸款額度。

2、竣工年代與貸款年限

房產證上的竣工年代通常會很容易被借款人忽略，其實銀行在審批貸款過程中通常會把竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件。

3、貸款成數(shù)和利率

借款人需要注意的是，如果之前曾使用過公積金貸款，再次申請公積金貸款時須結清后方可使用。

4、還款方式的選擇

銀行現(xiàn)在的還款方式主要有等額本息、等額本金等。各種還款方式是針對不同的客戶分別推出的，例如等額本息適合教師、公務員等收入穩(wěn)定的工薪階層，等額本金適合那些前期能夠承擔較大還款壓力的借款人群，此還款方式相對于前者更能節(jié)省利息。還須提醒借款人的是，不要為了節(jié)省利息而選擇不適合自己的還款方式。此外，借款人在申請貸款時還要結合自身現(xiàn)有的還款能力，月供額一般以不超過家庭收入的50%為宜。

5、貸款銀行的選擇

如果借款人選擇的是常見的房貸產品，那么最好綜合考慮各銀行的網點數(shù)量、還款的便利程度和工資發(fā)放銀行等因素來選擇。當然，服務質量等軟性條件也要加以考慮。

6、收入證明與還款能力

銀行在批貸時，會要求借款人提供能證明其還款能力的證明，也就是我們常說的收入證明。收入證明一般是借款人所在單位為借款人開具的收入狀況證明。如果申請人已婚，一個人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時開具的收入證明來申請貸款。符合條件后，銀行也可以審批。另外，家庭的一些其他資產，如大額存款、債券、房產等也可以作為收入證明，銀行一般會作參考的。

7、借款人自身相關情況比如個人誠信

對于貸款人來說，個人征信紀錄非常重要，因為目前央行征信系統(tǒng)是全國聯(lián)網的。作為銀行審批的參考依據(jù)，個人信用情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。目前信用檔案主要包括信用卡、房產抵押貸款和其他各類貸款情況。其中，信用卡記錄是很多借款人容易忽略的細節(jié)。雖然信用卡多數(shù)為小額消費，但是否按時還款直接反映了個人的信用良好與否。在這里提醒廣大借款人，信用卡消費后一定要按時還款。

8、申請貸款到放貸周期

購房人申請貸款的過程需要經過很多機構(包括評估機構、擔保機構、銀行等)的配合才能完成。通常情況下，銀行需要客戶選定相應的擔保服務機構。如果通過擔保機構辦理的話，銀行一般從買賣雙方辦理完過戶手續(xù)起3~4個工作日將房款給業(yè)主。加上之前的評估時間和銀行審批時間，最快的話7個工作日就可以辦理完成。在此提醒廣大借款人，在全過程中一定要配合各個機構，包括個人資料的準備以及面簽等需要借款人簽字的程序，這樣才能保證借款人在最快的時間內辦理完全部手續(xù)。