我們說(shuō)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓其實(shí)多數(shù)情況下都是指的進(jìn)行房屋的買賣，不過(guò)這樣的行為也是有可能出現(xiàn)效力待定，甚至無(wú)效的情況。其中效力待定還好，至少還有可能具有法律效力。那么究竟在哪些情況下會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓效力待定呢?律霸小編為你分析解答這個(gè)問(wèn)題。

一、哪些情況下會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓效力待定

1、限制民事行為能力訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同

《合同法》第47條規(guī)定：“限制民事行為能力人訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)而訂立的合同，不必經(jīng)法定代理人追認(rèn)。相對(duì)人可以催告法定代理人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)，法定代表人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前，善意相對(duì)人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出……”。該行為中，如某限制民事作為能力人與某人訂立一份受贈(zèng)與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，系獲純利益之合同，則不必經(jīng)法定代理人追認(rèn)。

2、無(wú)權(quán)代理訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。

《民法通則》第66條規(guī)定：“沒(méi)有代理權(quán)，超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過(guò)被代理人追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任”。

《合同法》第48條規(guī)定：“行為人沒(méi)有代理權(quán)，超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。相對(duì)人可以催告被代理人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)前，善意相對(duì)人有撤銷的權(quán)利，撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。

3、無(wú)處分權(quán)的人訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。

《合同法》第51條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同無(wú)效”。

除了以上三種情形外，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。

二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)效的情形

1、因欺詐、脅迫的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效;

2、惡意串通損害國(guó)家利益、集體或者第三人利益的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效;

3、以合法形式掩蓋非法目的的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效;

4、損害社會(huì)公共利益的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效;

5、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

此時(shí)對(duì)當(dāng)事人而言都是很不利的，嚴(yán)重的甚至還會(huì)損害到自身合法利益，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，一定要小心注意，嚴(yán)格在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行操作。

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