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怎樣認(rèn)定二手房買(mǎi)賣(mài)“跳單”的行為
一、中介是否積極履行居間服務(wù)。中介作為居間人主要義務(wù)是向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，故中介能否主張“跳單”違約的前提，要看是否已簽訂居間合同，中介是否提供房源信息、實(shí)地查看房屋等媒介服務(wù)，是否積極履行居間義務(wù)。
二、委托人是否利用了該中介提供的居間服務(wù)成交。這是衡量委托人是否“跳單”的關(guān)鍵，重點(diǎn)看中介的委托權(quán)限是獨(dú)家代理還是非獨(dú)家代理;若是非獨(dú)家代理，即賣(mài)方同時(shí)在多家中介“放盤(pán)”場(chǎng)合，則需考量多家中介提供訂約機(jī)會(huì)的先后順序、履行居間服務(wù)的程度，以及委托人實(shí)際利用了哪家中介公司的媒介服務(wù)成交等因素。
三、委托人是否存在逃避支付中介費(fèi)的故意行為。是否為交易付出了合理的對(duì)價(jià)是認(rèn)定構(gòu)成“跳單”違約與否的重要依據(jù)，當(dāng)委托人利用了中介提供的信息、機(jī)會(huì)后，為了不付中介費(fèi)私下成交，又或者為少付中介費(fèi)惡意到另一家中介成交，則很有可能構(gòu)成“跳單”違約。
審判實(shí)踐中，最高人民法院發(fā)布的指導(dǎo)案例1號(hào)“上海某物業(yè)顧問(wèn)有限公司訴陶某居間合同糾紛”一案確認(rèn)：居間合同中禁止買(mǎi)方利用中介公司提供的房源信息，卻撇開(kāi)該中介公司與賣(mài)方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定具有約束力，即買(mǎi)方不得“跳單”違約;但是同一房源信息經(jīng)多個(gè)中介公司發(fā)布，買(mǎi)方通過(guò)上述正當(dāng)途徑獲取該房源信息的，有權(quán)在多個(gè)中介公司中選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成交易，此行為不屬于“跳單”違約。
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簡(jiǎn)介:
朱星律師2009年畢業(yè)于西南政法大學(xué)，法學(xué)學(xué)士、管理學(xué)學(xué)士,中級(jí)經(jīng)濟(jì)師、中級(jí)審計(jì)師，中國(guó)法學(xué)會(huì)會(huì)員，2009.07至2010.04：六盤(pán)水市廣播電視大學(xué)從事國(guó)際經(jīng)濟(jì)法等課程教學(xué)工作；2010.04至2013.04在盤(pán)縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社從事授信審查、信貸主管、法律審查、風(fēng)險(xiǎn)管理等工作；2013.04至2018.05在貴州銀行從事法律、風(fēng)控、內(nèi)審、消保工作；2018.05至今任貴州八辯律師事務(wù)所副主任、專(zhuān)職律師，主攻知識(shí)產(chǎn)權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)、文化娛樂(lè)、互聯(lián)網(wǎng)、金融財(cái)稅、建筑工程等行業(yè)（領(lǐng)域）法律實(shí)務(wù)，2015起組隊(duì)研究新四板、新三版法律實(shí)務(wù)。
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