二手房買賣中介糾紛怎么處理

1.定金糾紛

定金糾紛一直是房產(chǎn)糾紛中十分典型的代表。簽定合同時(shí)定金有必要以書面形式進(jìn)行約好才有法令效力，在合同法中適用定金罰則：給付定金一方假如不實(shí)行債款，無權(quán)請(qǐng)求另一方返還定金;承受定金的一方假如不實(shí)行債款，需向另一方雙倍返還定金。因此，關(guān)于定金的約好有必要全部，尤其是關(guān)于定金退回的適用狀況要進(jìn)行清晰約好。

2.一房二賣糾紛

規(guī)避一房二賣的呈現(xiàn)，要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行防備：第一，購(gòu)房者要保證定金是交給給房屋所有權(quán)人也即是出賣人;第二，檢查出賣人的身份證明、房屋所有權(quán)狀況，較好將房屋所有權(quán)證書提存;第三，大宗買賣較好不要一次性付清;第四，及時(shí)做好網(wǎng)簽。

3.二手房買賣中承租人糾紛

許多買賣合同簽定完之后，通常因?yàn)槌凶馊私ㄗh優(yōu)先采購(gòu)權(quán)，而致使原先的買賣合同無效，由此也造成了一系列的糾紛。購(gòu)房人在采購(gòu)房產(chǎn)時(shí)要對(duì)房屋的使用狀況進(jìn)行查詢，假如有承租人存在，能夠請(qǐng)求承租人出具拋棄優(yōu)先采購(gòu)權(quán)的書面文件。

4.房屋質(zhì)量糾紛

房屋質(zhì)量糾紛是房屋交給之后購(gòu)房者常常遇到的疑問，質(zhì)量疑問多見的有裂縫、滲漏、墻皮掉落等。房屋呈現(xiàn)質(zhì)量糾紛，有這么幾種解決辦法：第一，可向建造行政主管部門投訴;第二，洽談?wù){(diào)停;第三，向裁定機(jī)構(gòu)提起裁定;第四，憑借法令手段，保護(hù)自個(gè)正當(dāng)權(quán)益。

5.中介費(fèi)糾紛

通過中介簽定房屋買賣合同，因?yàn)榉N種因素，致使終究合同無法實(shí)行，想要回中介費(fèi)，中介公司卻不退回，索要中介費(fèi)糾紛也是多見的房產(chǎn)糾紛之一。這種狀況要具體疑問具體分析，看一下致使合同無法終究實(shí)行的因素是不是是中介方面的因素導(dǎo)致的。簽定三方協(xié)議時(shí)，能夠在協(xié)議中對(duì)中介費(fèi)的退回狀況進(jìn)行具體的約好，合同適用意思自治準(zhǔn)則，合同內(nèi)容不違背法令強(qiáng)制性規(guī)則，對(duì)合同簽定方均具有法令效力。

6.共有房產(chǎn)獨(dú)自處置糾紛

這種糾紛通常呈現(xiàn)在處置夫妻共同產(chǎn)業(yè)的狀況下，假如購(gòu)房者沒有有關(guān)經(jīng)歷，沒有事先進(jìn)行具體的查詢，不看房產(chǎn)證，沒有相應(yīng)的警惕性，很可能面對(duì)著合同免除，無法采購(gòu)房產(chǎn)的法令危險(xiǎn)。因此，在采購(gòu)房產(chǎn)之前，一定要檢查房產(chǎn)證，問詢產(chǎn)業(yè)是不是有共有聯(lián)系。

7.小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛

北京遠(yuǎn)郊區(qū)存在著許多的小產(chǎn)權(quán)房，這種房屋報(bào)價(jià)較低所以許多人采購(gòu)，但是買賣這種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋存在著巨大的法令危險(xiǎn)。首要，買賣小產(chǎn)權(quán)房的做法是法令的制止性做法，一旦發(fā)生糾紛，賣房人假如想要回房產(chǎn)，買賣合同通常狀況下會(huì)斷定無效，而交還房產(chǎn)。因此，小產(chǎn)權(quán)房不要買賣。

二、二手房買賣的注意事項(xiàng)

1、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

2、土地情況是否清晰

二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對(duì)于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

3、交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

4、房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

5、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。

6、物管費(fèi)用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。

7、市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

8、單位房屋是否侵權(quán)

一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

9、中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

10、合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。

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