一、轉(zhuǎn)租是否適用買賣不破租賃?

租戶是否具有轉(zhuǎn)租的權(quán)利，取決于租戶與房東的具體約定。在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物轉(zhuǎn)讓他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。

《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！钡珡脑摋l款看，并沒有明確規(guī)定未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的合同屬于無效合同，并且轉(zhuǎn)租行為僅僅涉及到出租人、承租人、次承租人三方的私人利益，合同的繼續(xù)履行并不會損害國家利益和社會公共利益，因此該條款不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于合同無效的情形，依法應(yīng)予保護(hù)。

保護(hù)次承租人的合法權(quán)益，有利于維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定，也符合法律鼓勵交易的目標(biāo)和精神。當(dāng)前，房屋轉(zhuǎn)租甚至連環(huán)轉(zhuǎn)租現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)生活中大量存在，對于轉(zhuǎn)租行為而言，只要承租人與次承租人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同不存在損害出租人的合法權(quán)益，不涉及損害國家利益、社會公共利益、集體利益或者第三人合法利益，不違反法律規(guī)定的情形，則法律應(yīng)充分保護(hù)市場交易，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。

二、不適用買賣不破租賃的情況有哪些?

租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

1、房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的;

2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

如果雙方當(dāng)事人另有約定，如果出租人和承租人在租賃合同訂立時就約定不受買賣不破租賃原則約束的，即約定只要賣房就解除租賃合同的，那等于約定了一個附解除條件的合同，當(dāng)然不受買賣不破租賃原則的約束。

綜上所述，買賣不破租賃的例外情況很少，僅存在于房子存在抵押或者被法院查封的情況下。在房屋租賃市場上，轉(zhuǎn)租行為并不少見，轉(zhuǎn)租也在買賣不破租賃范圍內(nèi)，作為合法的轉(zhuǎn)租行為，次承租人對房子的租賃權(quán)可以在房子買賣的時候得到保障。

買賣不破租賃四種例外有哪些

房屋買賣不破租賃的法律后果是怎樣的

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