一、買賣不破租賃只適用不動產嗎？

只適用于不動產；例如房屋、土地使用權等。根據憲法的規(guī)定，土地使用權可以依法轉讓，出租。那么，對于存在于土地使用權之上的租賃合同，在土地使用權轉讓時，其租賃關系依然有效，即應當類推適用買賣不破租賃原則。

理由有三：

第一、如果所有權轉移以交付為要件的動產也適用合同法該條規(guī)定，不利于財產流通，在相當程度上還會影響交易安全，造成租賃關系的標的物在交易上的不確定性，有悖于現代民法宗旨。

第二、從成本支出的角度來看，動產以占有為公示手段，當事人買賣動產時，交易的社會成本很低。不動產的買賣，買賣人比較慎重，一般要親自去房屋所在地進行考查，支付相應成本。如果動產買賣也要求買受人受善良注意義務，則極大的加重了買受人的成本。

第三、從保護弱者的角度看，相對于不動產，動產可大規(guī)模地生產，買方可選擇性越來越多，與賣方的地位基本相等。甚至優(yōu)于賣方，即使在出租的情況下也不例外。因此，動產承租人的弱勢地位并不明顯，對動產的承租人無須特別保護。(

二、買賣不破租賃的限制適用

1、動產租賃的限制適用

從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規(guī)定來看，該原則應當不適用于動產租賃。對于我國合同法第229條的規(guī)定是否應當適用于動產呢?筆者認為，動產租賃不應當適用該原則，其理由如下：第一，動產的種類繁多，且價值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動產租賃權以特殊的保護。第二，對動產租賃適用“買賣不破租賃”原則，不利于財產的流通，不利于充分發(fā)揮財產的效用，不符合物盡其用的財產利用原則。第三，租賃權的物權化應有一定的邊界，否則不但有違租賃權物權化的初衷，而且會導致法律體系的紊亂，這一邊界應通過其適用的客體體現出來，即租賃權物權化應是指不動產租賃權的物權化。第四，從各國立法來看，立法例上都是對不動產實行租賃權物權化。

2、在不動產抵押權之上設定的租賃關系的限制適用

最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔?！奔丛诘盅簷嘀显O定的租賃關系限制適用該原則。司法解釋做出如此規(guī)定的原因在于：雖然對于承租人享有的承租權，古今立法者的態(tài)度經過了從“買賣擊破租賃”到 “買賣擊不破租賃”的變遷，逐步體現出一種租賃權物權化的趨勢，但是，法律對租賃權效力的特殊規(guī)定只是強化了債權的效力，從而達到對租賃人權利保護的目的，但租賃權的性質不因此而改變。在將房屋抵押后再出租的情況下，仍然適用 “先物權優(yōu)于后債權

3、在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關系的限制適用查封是指人民法院執(zhí)行人員將作為執(zhí)行對象的財產加貼封條予以封存，禁止被執(zhí)行人轉移或處分的措施，體現了國家公權對私權的干預和救濟。其本質上是一種公法行為。查封包括財產保全過程中的查封和強制執(zhí)行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權人實現債權，不動產被查封后，其所有人或使用權人喪失了對不動產的處分權。因此，被查封的財產，債務人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。最高人民法院經他字第8號復函明確指出，執(zhí)行債務人擅自處分被查封的房產的行為無效。從另一方面來說，查封的目的就是為了實現債權，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風險只能由他自己承受。

4、破產財產處理過程中的限制適用

破產企業(yè)的房屋建筑作為破產財產，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發(fā)生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬于破產財產，其權屬同樣會發(fā)生變化。在破產案件中，對于破產企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，在破產財產處理過程中，一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。其理由在于：

(1)若適用該原則，那么租賃合同繼續(xù)有效，將導致租賃債權的實現或清償不僅優(yōu)先于第一順序的破產企業(yè)結欠職工工資和勞動保險費用及第二順序的破產企業(yè)結欠稅款，而且優(yōu)先于同為第三順序的其他破產債權，甚至這一租賃債權將會得到完全實現或全額清償，這有悖于破產法的基本制度和分配原則，亦違反了公平公正的民法基本原則;

(2)在許多破產案件中，特別是國有或集體企業(yè)破產案件中，將房屋建筑物結合破產企業(yè)的土地使用權作為整體轉讓進行變現的情形較多。若適用該原則，那么租賃合同繼續(xù)有效，購買人可能會考慮自己購買的土地因附著有租賃關系，不利于自己的開發(fā)利用，由此影響破產財產的變現。

綜合上面所說的，買賣不破租賃都是有限制范圍的，如果不是不動產的話，那么承租者就不能適用于買賣不破租賃，不適用此條款承租者的利益就不能受到維護，所以，承租者在租賃房子的時候就要看清楚所有的證件，避免之后遇到糾紛，從而讓自己受到損失。

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