一、買賣不破租賃承租人新房主是否應(yīng)繼續(xù)履行合同?

買賣不破租賃承租人新房主是應(yīng)繼續(xù)履行合同的，

1、租賃關(guān)系繼續(xù)存在。出租人將租賃物讓與第三人，租賃合同對(duì)于買受人繼續(xù)存在，承租人與買受人之間，無(wú)須另外成立租賃合同，買受人取得租賃物的所有權(quán)時(shí)與承租人產(chǎn)生租賃合同關(guān)系，成為新的出租人。租賃合同的其他約定，買受人要一并遵守。

2、所有權(quán)變動(dòng)以該房屋所有權(quán)變更登記的時(shí)間為準(zhǔn)，買賣房屋雙方對(duì)此另有約定的依約定。審判實(shí)踐中，法律關(guān)系交替的時(shí)間點(diǎn)很重要。由于房屋買賣而產(chǎn)生租賃合同的主體變更，主體變更的時(shí)間點(diǎn)為所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的時(shí)間，也就是房屋權(quán)利變更登記的時(shí)間。根據(jù)《物權(quán)法》第14條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”之規(guī)定，該時(shí)間點(diǎn)為房屋權(quán)利變更登記記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之時(shí)。

3、移轉(zhuǎn)于買受人的權(quán)利。轉(zhuǎn)移權(quán)利的范圍為租金請(qǐng)求權(quán);承租人提供的擔(dān)保，如定金、抵押金、保證金等;合同終止權(quán)。但出租人的損害賠償請(qǐng)求權(quán)不因出租人地位的移轉(zhuǎn)而受影響，獨(dú)立存在。

4、移轉(zhuǎn)于受讓人的義務(wù)。租賃物繼續(xù)由承租人使用收益，買受人負(fù)有使租賃物在租賃期間保持符合約定的用途，履行租賃物的維修義務(wù)。買受人違反上述義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

二、在買受人與出租人之間的法律后果

租賃關(guān)系繼續(xù)存在，是基于法律的規(guī)定，買受人是否知悉承租人與出租人的租賃合同關(guān)系，不影響承租人的租賃權(quán)。但是，買受人不知道標(biāo)的物上存在租賃關(guān)系，損害了不知情買受人的利益。在這種情況下，善意的買受人可向出租人請(qǐng)求損害賠償或解除合同。買受人請(qǐng)求解除合同，在將租賃物的所有權(quán)返還于出租人以前，原有的租賃關(guān)系仍對(duì)其存在。

在出租人與承租人之間的法律后果

出租人不再具有出租人的身份，無(wú)權(quán)以出租人名義向承租人請(qǐng)求返還租賃物，也不得行使合同終止權(quán)。

在我們國(guó)家合同是不能夠突破對(duì)第三人的限制的，這也就意味著原來(lái)約束的是誰(shuí)，那么以后不能夠超出這個(gè)范圍來(lái)進(jìn)行規(guī)定，但是買賣不破租賃規(guī)則之下的新的房東就應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)的義務(wù)，這僅僅是對(duì)于租賃者這一類弱勢(shì)群體的租房保護(hù)。

承租人能否以“買賣不破租賃”為由要求繼續(xù)承租

買賣不破租賃四種例外有哪些

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些