一、房屋他項權證過期2年后有效嗎?

他項權證過期2年后有效，可以對抗第三人。只是超過2年后沒有了向法院主張權利的權利，但是沒有經(jīng)過防偽登記結構辦理注銷登記手續(xù)，抵押權就一直存在。

《物權法》第一百七十七條有下列情形之一的，擔保物權消滅：

(一)主債權消滅;

(二)擔保物權實現(xiàn);

(三)債權人放棄擔保物權;

(四)法律規(guī)定擔保物權消滅的其他情形。

《權屬登記管理辦法》第二十四條規(guī)定：因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等，權利人應當自事實發(fā)生之日起日內(nèi)申請注銷登記。

《抵押管理辦法》第三十五條規(guī)定：抵押合同發(fā)生變更或者抵押關系終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日內(nèi)，到原登記機關辦理變更或者注銷抵押登記。

從上述規(guī)定可以看出，抵押權的注銷與抵押權的設立是相對應的，即權利因登記而產(chǎn)生，因注銷而消滅。

二、房屋抵押登記的注意事項：

下列房地產(chǎn)不得設定抵押或抵押時受一定限制

(一)土地所有權不得抵押;地上沒有建筑物、構筑物或在建工程的，純粹以劃撥方式取得的土地使用權不得進行抵押;鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。

(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，不得抵押，但是已經(jīng)依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使用權除外。

(三)權屬有爭議的房地產(chǎn)和被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)，不得抵押。

(四)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)不得進行抵押。

(五)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物不得抵押。

(六)已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得抵押。

(七)以享有國家優(yōu)惠政策購買獲得的房地產(chǎn)不能全額抵押，其抵押額以房地產(chǎn)權利人可以處分和收益的份額比例為限。

(八)違章建筑物或臨時建筑物不能用于抵押。

(九)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

除非當事人自己到房管局注銷房屋他項權證，否則的話，不管房屋他項權證已經(jīng)過期幾年都是有效的?？墒?，抵押權人在房屋他項權證都已經(jīng)過期了兩年的情況下才想起來要行使抵押權，恐怕會因為訴訟時效的問題很難得到法院的支持。想必抵押權人也不會拖兩年都不聞不問的。

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