看一則案例：賣家損失18萬(wàn)元房款

不久前，燕郊市民劉先生將一套97平方米的房子通過(guò)中介掛牌出售，掛牌價(jià)88萬(wàn)元。不到一個(gè)星期，中介就聯(lián)系好了買家。辦理過(guò)戶手續(xù)前，中介提出建議，不走二手房資金監(jiān)管程序，在合同中把交易價(jià)改成5000元/平方米左右，房款50萬(wàn)元，剩下的38萬(wàn)元房款完成過(guò)戶時(shí)由買家支付給劉先生，這樣能省下好幾萬(wàn)的稅費(fèi)。為了打消劉先生的顧慮，買方也提出，“避稅”房款可以先付給劉先生20萬(wàn)元，完成過(guò)戶后再付剩下的18萬(wàn)元。劉先生同意了，并口頭約定過(guò)戶當(dāng)天支付剩下的18萬(wàn)房款。

但令劉先生沒(méi)想到的是，過(guò)戶手續(xù)完成后，買方卻以“剩余房款為20萬(wàn)元而不是38萬(wàn)元”為由拒絕支付當(dāng)初口頭約定的18萬(wàn)元余款。雙方的糾紛經(jīng)房管局多次調(diào)解均沒(méi)有結(jié)果，原因就是那份“陰陽(yáng)合同”。

“陰陽(yáng)合同”到底是什么玩意

二手房買賣“陰陽(yáng)合同”是指買賣雙方在二手房屋買賣過(guò)程中，簽一份注明實(shí)際交易價(jià)格的合約并實(shí)際履行的“陰合同”，而向房管局、稅務(wù)局等主管部門申報(bào)時(shí)使用另外一份“陽(yáng)合同”，報(bào)一個(gè)較低的價(jià)格以降低稅費(fèi)。

“陰陽(yáng)合同”從表面上看似符合買賣雙方的利益，但實(shí)際上對(duì)買賣雙方的風(fēng)險(xiǎn)都比較大。對(duì)于賣房者來(lái)說(shuō)，要防止買房者只按照“陽(yáng)合同”簽訂的價(jià)格付款，對(duì)于買房者來(lái)說(shuō)，如果他再次售房的話，所繳的稅款可能會(huì)大幅增加。實(shí)踐中，鑒于買賣雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”的行為嚴(yán)重違反了稅收管理規(guī)定，有關(guān)部門查實(shí)后，如果屬于一般偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構(gòu)成犯罪。

買賣雙方均面臨風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)大不大

不少消費(fèi)者會(huì)認(rèn)為，購(gòu)買二手房時(shí)簽訂“陰陽(yáng)合同”，能讓買賣雙方都獲得一些“實(shí)惠”，進(jìn)行這樣的操作未嘗不可，小編告訴你，這種行為存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于賣方而言，首先要面臨合同宣告無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降趨勢(shì)時(shí)，買方可能以存在“陰陽(yáng)合同”為由，通過(guò)宣告無(wú)效等訴訟方法來(lái)試圖解除交易，即使賣方通過(guò)訴訟等方式來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益，確認(rèn)合同其他條款仍然有效，也面臨著無(wú)法實(shí)際履行以及承擔(dān)利息、房?jī)r(jià)下跌等損失。

其次，存在無(wú)法全額收回房款的風(fēng)險(xiǎn)。由于“陰陽(yáng)合同”存在價(jià)格差異且無(wú)銀行監(jiān)督，買方有可能不按期支付備案價(jià)格外的房款或者惡意要求以備案價(jià)格進(jìn)行交易。賣方采取協(xié)商、起訴等方式催討，會(huì)面臨高額的時(shí)間和金錢成本支出。

對(duì)于買方來(lái)說(shuō)，首先面臨無(wú)法取得高額貸款的風(fēng)險(xiǎn)。由于在政府有關(guān)部門備案的“陽(yáng)合同”中價(jià)格較低，買家在申請(qǐng)銀行按揭貸款時(shí)，銀行將根據(jù)備案價(jià)格和評(píng)估價(jià)格來(lái)綜合評(píng)定貸款發(fā)放數(shù)額。尤其在二手房貸款政策收緊的情況下，銀行將極有可能按照備案價(jià)格或評(píng)估價(jià)格中的下限發(fā)放貸款。這將造成買家實(shí)際貸款額降低。

其次，面臨再次出售時(shí)承擔(dān)較高費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)。由于在政府有關(guān)部門備案的價(jià)格低于實(shí)際成交的價(jià)格，將來(lái)買家如出售該房屋時(shí)，可能就要面臨承擔(dān)高額個(gè)人所得稅等稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。

再次，有合同不成立的風(fēng)險(xiǎn)。如買賣雙方為逃避稅收在“陽(yáng)合同”中約定了虛假成交價(jià)后，賣方又要求以真實(shí)成交價(jià)訂立“陰合同”時(shí)，如買方不同意則導(dǎo)致“陰合同”未能訂立，那么，買方將失去購(gòu)房機(jī)會(huì)。