一、拆遷談判中，有哪些雷區(qū)需要避開(kāi)?

1、必須以法律為依據(jù)，不談拆遷政策

地方上的拆遷政策都是基于拆遷成本和拆遷效率而制定的，大都是拆遷方單方面制定的，有利益方面的因素，在某個(gè)環(huán)節(jié)與法律相違背的。所以我嘛與之談判時(shí)盡量不要去談拆遷政策，我們要按照國(guó)家法律來(lái)尋找拆遷政策的法律漏洞和違法點(diǎn)，做到依法的，有理有節(jié)的據(jù)理力爭(zhēng)，爭(zhēng)取主動(dòng)，保障自己的拆遷賠償不被縮水。

2、、保持好心態(tài)，審視利弊

拆遷方為了盡快完成拆遷，往往會(huì)出臺(tái)一些迷惑拆遷戶(hù)的拆遷獎(jiǎng)勵(lì)制度，用微小的利益誘惑拆遷戶(hù)，有時(shí)的確起到了一定的作用，提醒大家千萬(wàn)別上當(dāng)。

我國(guó)法律對(duì)房屋拆遷做了明確的規(guī)定，拆遷房的價(jià)格不得低于類(lèi)似房屋的市場(chǎng)價(jià)格，要保障被征收人的居住條件和生活品質(zhì)不下降。

3、、具體實(shí)施藥落實(shí)到文字上，空頭支票別信

拆遷過(guò)程中，往往有某個(gè)領(lǐng)導(dǎo)會(huì)鄭重其事的承諾什么，千萬(wàn)別信，任何個(gè)人是不能代表組織的。空口無(wú)憑的日后反悔不承認(rèn)的事屢見(jiàn)不鮮，必須要談好條件后落實(shí)到書(shū)面上，雙方簽字蓋章后才能有效。

二、拆遷談判的準(zhǔn)備工作有哪些?

(一)前期摸底

知己知彼是任何一場(chǎng)談判必須具備的，因此，在拆遷談判前，最好提前了解一下拆遷期限，觀察實(shí)際的拆遷進(jìn)度情況， 有條件的話還可以做一下信息公開(kāi)，了解項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃、資金等情況。如果談判前能掌握一些拆遷方的違法點(diǎn)，那么對(duì)我們切入談判和掌握一個(gè)談判的主動(dòng)性是很有幫助的。

(二)細(xì)節(jié)處掌握主動(dòng)

拆遷中很多釘子戶(hù)就一個(gè)辦法：拖，要么就躲著不見(jiàn)，要么就找各種理由不去談。根據(jù)我們多年的經(jīng)驗(yàn)：合法、合理并且必要的拖延才能真正在拆遷中占據(jù)主動(dòng)。拆遷中我們不主張拒絕談判，但是要掌握談判的主動(dòng)性。

(三)選擇適合的時(shí)機(jī)報(bào)價(jià)

我們要做的就是在給對(duì)方一個(gè)價(jià)格的同時(shí)，又讓對(duì)方覺(jué)得我們什么都還沒(méi)有透露。

(四)先確定補(bǔ)償原則，再談細(xì)節(jié)

拆遷一開(kāi)始的時(shí)候，雙方對(duì)補(bǔ)償價(jià)格的心理預(yù)期差距很大，有時(shí)候雙方對(duì)一些原則性問(wèn)題存在根本分歧，比如到底是按普通住宅還是商鋪進(jìn)行補(bǔ)償，按集體土地還是國(guó)有土地的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，按違章建筑還是合法房屋進(jìn)行補(bǔ)償，如果這些原則性問(wèn)題得不到解決，談細(xì)節(jié)問(wèn)題和給出具體的報(bào)價(jià)都沒(méi)有任何意義，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我們也應(yīng)該在拆遷前期避免暴露我們的心理低價(jià)。

拆遷機(jī)構(gòu)組織進(jìn)行拆遷之前，都是需要先與被拆遷戶(hù)之間進(jìn)行協(xié)商，確定拆遷補(bǔ)償、安置補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)償以及誤工費(fèi)等的補(bǔ)償費(fèi)的，但是需要注意的是，拆遷補(bǔ)償是有兩種補(bǔ)償方式的，即金錢(qián)補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換，但是還存在一種例外，就是產(chǎn)權(quán)置換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的形式。

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