一、違章建筑的買賣合同是否有效？

違章建筑區(qū)分情況確認(rèn)效力。

1、建造者不具有土地使用權(quán)的違章建筑，屬于在他人土地上建造房屋，因而不能通過補(bǔ)辦有關(guān)建筑許可手續(xù)而取得建筑物的所有權(quán)，其行為不僅違反了國家有關(guān)建筑的行政法規(guī)，也侵害了他人的土地使用權(quán)和所有權(quán)，此類買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效。

2、建造者已取得了土地使用權(quán)，因未辦理建筑許可證的違章建筑，在其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)后，可取得該建筑物的所有權(quán)。如果當(dāng)事人在一審法庭辯論結(jié)束前補(bǔ)辦了有關(guān)手續(xù)，認(rèn)定買賣合同有效。如果當(dāng)事人在一審法庭辯論結(jié)束前不能補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，認(rèn)定買賣合同無效。

二、違章建筑賣買合同有效，根據(jù)違約情況區(qū)別處理

1.房屋建造本身合法，只是手續(xù)未辦的，依據(jù)合同法第一百三十五條“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)的義務(wù)”的規(guī)定，責(zé)令出賣人協(xié)助補(bǔ)辦手續(xù)，出賣人不愿協(xié)助的，也可直接判決權(quán)屬歸買受人所有，由買受人直接通過行政部門辦理所有權(quán)證，辦證時(shí)補(bǔ)交稅款，判決時(shí)明確稅費(fèi)由誰負(fù)擔(dān)。

2.房屋建造存在違法行為，不能取得所有權(quán)證的，向行政管理部門發(fā)司法建議，先進(jìn)行行政處罰，如處罰后獲取產(chǎn)權(quán)證的，產(chǎn)權(quán)直接歸屬買受人。如行政部門認(rèn)定為違章建筑而拆除處理的，則出賣人因交付不能，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。只有這樣才能平衡雙方當(dāng)事人的利益，及時(shí)定紛止?fàn)帯?/p>

三、建章建筑的侵權(quán)索賠

當(dāng)違章建筑遭受他人侵害時(shí)，侵害人是否學(xué)要負(fù)停止侵害、賠償?shù)蓉?zé)任，實(shí)務(wù)中有不同的意見。有一種意見認(rèn)為國家(法院)保護(hù)的應(yīng)當(dāng)是合法權(quán)益，對違法的民事行為帶來的權(quán)益，法院不應(yīng)當(dāng)保護(hù)。而違章建筑沒有經(jīng)過政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)，違反了《城市規(guī)劃法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對此產(chǎn)生的利益，國家不應(yīng)該保護(hù)。但筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)是片面的。違章建筑雖然在未得到相關(guān)部門批準(zhǔn)之前不是合法建筑，但違章建筑不是人人皆可毀損，對違章建筑只能通過法定程序由法律授權(quán)的相關(guān)部門處理。拆除、沒收違章建筑是行政機(jī)關(guān)的法定職責(zé)，是行政機(jī)關(guān)履行行政職責(zé)的行政執(zhí)法行為。除此之外，其他單位和個(gè)人擅自拆除、侵占或毀損違章建筑的做法顯然是于法無據(jù)。從另外一個(gè)方面說，非法財(cái)產(chǎn)并不能因?yàn)槠浞欠ǘ杀凰巳我鈩儕Z，如果法律允許的話，則會造成私權(quán)的泛濫(比如搶奪他人占有的毒品、非法槍支也可以被允許了)。因此，擅自拆除、毀損或侵占他人占有的違章建筑也是違法行為，構(gòu)成了民事侵權(quán)，對由此違法行為而給他人造成的經(jīng)濟(jì)損失，行為人當(dāng)然應(yīng)該承擔(dān)民事責(zé)任。

1、違建糾紛

然而，當(dāng)事人向法院提請?jiān)V訟時(shí)，又應(yīng)該以什么為理由與根據(jù)呢?前面有說過有一種觀點(diǎn)認(rèn)為違章建筑人對于違章建筑中的建筑材料等享有動產(chǎn)所有權(quán)，從這個(gè)觀點(diǎn)出發(fā)，當(dāng)違章建筑遭受侵害時(shí)，受害人就可以提請侵權(quán)之訴。但是提請侵權(quán)之訴并不能真正保護(hù)違章建筑人或占有人的權(quán)益，因?yàn)閯赢a(chǎn)所有權(quán)說只承認(rèn)建筑人對于建筑材料等的權(quán)利，卻不能保護(hù)建筑人以及某些情況下后來占有人對整個(gè)違章建筑的利益。因此這個(gè)觀點(diǎn)是不可取的。而筆者認(rèn)為可以提請占有之訴。對于違章建筑，盡管不能產(chǎn)生權(quán)利，但可以占有之(一般是建造人)。那么，如前面所說，占有只是一種事實(shí)狀態(tài)，不是權(quán)利，更不是物權(quán)，如何能夠獲得物權(quán)法上的保護(hù)呢?有學(xué)者認(rèn)為，占有作為一種事實(shí)狀態(tài)體現(xiàn)了財(cái)產(chǎn)秩序，占有的現(xiàn)狀也構(gòu)成了一種社會生活秩序。法律之所以要保護(hù)占有，并不一定為了尋求對真正權(quán)利的保護(hù)，而是為一種維護(hù)財(cái)產(chǎn)秩序和生活秩序的穩(wěn)定[8].我們認(rèn)同這種觀點(diǎn)，正如周枏先生所指出的：占有在羅馬法上受令狀的保護(hù)，其真正的目的在于制止暴行，維持秩序，占有具有特殊地位不過是間接“沾了光”，如果真的以保護(hù)占有為目的，則占有令狀早該成為對物訴訟，不可以對任何持有物件的人提起了?！?/p>

2、維護(hù)秩序

法律要對占有線裝進(jìn)行維護(hù)，制止采用各種暴力侵奪他人的占有，包括不法占有的行為，以貫徹占有制度所體現(xiàn)的“任何人不得以私力改變占有的現(xiàn)狀”的原則。其實(shí)從占有角度出發(fā)，也是上面所討論的行為人侵害違章建筑需負(fù)民事責(zé)任的根本緣由。

但需要注意的事，違章建筑的占有之訴與一般的占有之訴又有所區(qū)別。首先，當(dāng)事人向法院提請占有之訴時(shí)，并不能要求行為人恢復(fù)違章建筑的原狀，或者說法院不能支持恢復(fù)原狀的請求。因?yàn)檫`章建筑由于本身的違法性，一般需要被拆除或者沒收，也就是說法律不允許它的存在。在違章建筑被毀損后，如果法院支持重建違章建筑的請求，則顯得荒謬了。其次，違章建筑受侵害后的賠償范圍也有其特殊性，因?yàn)檫`章建筑的違法性，行為人所侵害的并不都是法律所保護(hù)的合法權(quán)益。所以，賠償?shù)臄?shù)額具有有限性，不是全額賠償，而應(yīng)當(dāng)是部分賠償，即只對擅自毀損行為擴(kuò)大的損失，進(jìn)行適當(dāng)?shù)馁r償。

另外一個(gè)需要值得注意的是在司法實(shí)務(wù)中，當(dāng)違章建筑受到他人的不動產(chǎn)侵害或者侵害他人的不動產(chǎn)時(shí)，很多都是主張適用相鄰關(guān)系的規(guī)定。然而這種觀點(diǎn)是不正確的。所謂相鄰關(guān)系，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的不動產(chǎn)所有人或使用人之間一方行使所有權(quán)或使用時(shí)，享有要求另一方提供便利或者接受限制的權(quán)利。可見相鄰關(guān)系的主體不管是公民還是法人都必須是相鄰不動產(chǎn)的所有權(quán)人或者使用權(quán)人，對不動產(chǎn)享有民法權(quán)益。顯然，由于違章建筑物不能產(chǎn)生所有權(quán)也不能產(chǎn)生使用權(quán)，因此解決此類糾紛也不能適用相鄰關(guān)系的相關(guān)規(guī)定。

綜合上面所說的，違章建筑就是屬于違反了我國的條例，對于這種行為，一般在簽訂合同的時(shí)候就要看雙方信息還有所核實(shí)的證件是否合法的，這樣才能認(rèn)定出合同是否有效，所以，只要條款合法，不管是否屬于違建物合同都是有法律效力的。

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