【案情】

申請執(zhí)行人余某文與被執(zhí)行人余某國是同村村民，由于余某國未償還余某文借款本金和利息，余*文向法院起訴，法院判決余某國應(yīng)償還余某文借款8.8萬元及利息。在訴訟中，法院依法采取訴訟保全措施，查封了余某國所有的位于農(nóng)村的一幢混合結(jié)構(gòu)四層房屋。判決發(fā)生法律效力后，余某國拒不履行判決確定的償還借款本息的義務(wù)，余某文遂向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。

【執(zhí)行】

法院立案執(zhí)行后，依法向被執(zhí)行人余某國送達(dá)執(zhí)行通知書，責(zé)令其履行還款義務(wù)，但余某國仍拒不履行。經(jīng)申請執(zhí)行人余某文申請，法院依法裁定拍賣余某國所有的上述房屋。受法院委托，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對上述房屋進(jìn)行價(jià)格評估，評估價(jià)格為34.2萬元。

為避免出現(xiàn)競買人竄通、惡意壓低拍賣價(jià)等情況，法院在向拍賣機(jī)構(gòu)送達(dá)拍賣委托書時(shí)，并未設(shè)定拍賣保留價(jià)，而是在拍賣會(huì)之前一天告知拍賣保留價(jià)。在綜合考慮上述房屋建筑時(shí)間、裝修情況、地理位置、交通條件等因素后，法院提高了拍賣保留底價(jià)，確定拍賣保留底價(jià)為40萬元。最終買受人余某文以50萬元最高價(jià)競得上述房屋。

【評析】

法院拍賣保留價(jià)通常稱為拍賣底價(jià)，是據(jù)以確定拍賣成交的最低價(jià)格。在拍賣程序中，競買人所出的最高價(jià)低于保留價(jià)的，不能確認(rèn)拍賣成交。在任意拍賣中，拍賣可以是有底價(jià)拍賣，也可以是無底價(jià)拍賣。從理論上說，對于執(zhí)行程序中的拍賣，法院可以根據(jù)擬拍賣財(cái)產(chǎn)的具體情況，決定是否采取有底價(jià)拍賣或無底價(jià)拍賣?？紤]到實(shí)際操作中容易引發(fā)爭議，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(以下簡稱《拍賣規(guī)定》)明確要求民事執(zhí)行程序中的拍賣一律采取有底價(jià)拍賣。采取有底價(jià)拍賣可以有效避免利息向一方當(dāng)事人過分傾斜，防止因拍賣價(jià)格過低對被執(zhí)行人合法權(quán)益造成損害。因此，評估價(jià)對確定拍賣保留價(jià)有重要的影響。

在司法實(shí)踐中，拍賣保留價(jià)基本上是依據(jù)拍賣物品的評估價(jià)來確定的。由于評估價(jià)是重要的參考值，因此不少人認(rèn)為評估價(jià)就是拍賣保留價(jià)，這是一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)。首先，價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的收費(fèi)是按評估價(jià)的一定比例收取的，當(dāng)價(jià)格評估得較高時(shí)，就可以收取較高的費(fèi)用。因此，評估機(jī)構(gòu)存在著高評的利益驅(qū)動(dòng)。其次，實(shí)踐中存在著競買人事先與評估機(jī)構(gòu)聯(lián)系，要求評估機(jī)構(gòu)低價(jià)評估的違法情況。第三，有的外地評估機(jī)構(gòu)對于拍賣財(cái)產(chǎn)所在地的市場行情不了解，選擇的評估參照物價(jià)格與評估財(cái)產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格完全脫離，造成較大幅度的低價(jià)評估或高價(jià)評估。