房屋質(zhì)量問題排第一

據(jù)中消協(xié)數(shù)據(jù)，2014年全年共接到房產(chǎn)及建材類投訴24599件，焦點主要集中在房屋質(zhì)量問題、合同糾紛、房屋面積欺詐、物業(yè)服務(wù)糾紛等方面。其中涉及質(zhì)量問題投訴達(dá)49.1%，占據(jù)了投訴數(shù)的“半壁江山”。作為普通購房者，如何才能避開最令人頭疼的房屋質(zhì)量問題，不花冤枉錢呢?

途徑一：選擇品牌房企。通常情況下，知名房企與大型建設(shè)集團(tuán)保持著長期、穩(wěn)定的合作，而后者的工程質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)往往是高于國家標(biāo)準(zhǔn)的，可以從源頭上保證房屋的質(zhì)量安全。而一些中小規(guī)模的施工單位不排除有將工程二次外包的情況，導(dǎo)致工程質(zhì)量“縮水”，類似的案例在日常報道中并不少見，值得購房者留心。

途徑二：收房時聘請專業(yè)驗房師。房子到了交付期，開發(fā)商會通知準(zhǔn)業(yè)主們前去收房，這時建議購房者可以帶個有經(jīng)驗的驗房師傅去，用專業(yè)的工具，測出不好的地方讓開發(fā)商整改。

通常情況下，專業(yè)的驗房師會在有問題的地方用粉筆做記號，結(jié)束時出具一份房屋質(zhì)檢檔案表，如果室內(nèi)存在墻面空鼓、地面平整度偏差、地面凈高偏差等問題可以被發(fā)現(xiàn)并記錄下來。

業(yè)內(nèi)人士表示，像客廳地面凈高偏差、地面空鼓現(xiàn)象，還有客廳空調(diào)孔被陽臺雨水管擋住等都屬于設(shè)計分工沒做好，算施工通病，整改起來還相對容易。如果碰到樓板下垂、貫穿性裂縫、外墻漏水的問題，估計就難辦了。而這些專業(yè)性強的問題，一般購房者是發(fā)現(xiàn)不了的，因此花點錢聘請專業(yè)驗房師顯得很有必要。

看清“五證二書”是關(guān)鍵

即使不買房的人，對于“五證齊全”也不陌生。然而實際操作中，很多購房者卻往往盯著房價、戶型，忽視了房地產(chǎn)資質(zhì)這一關(guān)鍵性因素。購買過程中，一旦遇到無良開發(fā)商或市場清理違規(guī)項目等情形，交完錢卻拿不到房的狀況便會尾隨而至。

看清“五證”，包括《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。而“五證”中主要看“兩證”，一個是國有土地使用證，一個是預(yù)售許可證，有了這兩證，一般原則上就沒有問題，尤其是預(yù)售許可證。

需要提醒的是，查看“五證”的時候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。

此外，有部分開發(fā)商領(lǐng)取的是臨時土地使用證，意味著開發(fā)商尚未交齊全部土地出讓金，在其領(lǐng)取的《商品房內(nèi)/外銷預(yù)/銷售許可證》的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項目的部分樓號，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。簽合同前，建議購房者一定要看清楚所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利地辦理產(chǎn)權(quán)證。

而“兩書”是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應(yīng)該查驗五證，同時收房子的時候應(yīng)該有兩書。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個購房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。

置業(yè)功課提前修

“小產(chǎn)權(quán)房”價格再便宜也不能買。對于小產(chǎn)權(quán)房問題，國土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人此前就表示，小產(chǎn)權(quán)房就是違法的存在，所以永遠(yuǎn)不會被“轉(zhuǎn)正”。所以，小產(chǎn)權(quán)房并不會因為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記而變得合法。

提醒各位購房者注意，不動產(chǎn)登記可能會引發(fā)一批持有小產(chǎn)權(quán)房的房屋所有者低價拋售，在買房時一定要擦亮眼睛，切勿為了貪便宜買到?jīng)]有房產(chǎn)證的房子，使自身利益受到損害。

戶型選擇很重要。老話說“鞋子擱不擱腳，只有自己知道”。戶型的好壞直接決定了將來居住的舒適度。選擇戶型時，購房者除了要看規(guī)劃圖和沙盤，還應(yīng)當(dāng)特別注意內(nèi)部空間的規(guī)劃、布局，以免事后遺憾，影響居住效果。

貸款約定要謹(jǐn)慎。簽訂購房合同時，尤其碰到政策多變的時期，買家要謹(jǐn)慎簽訂合同。有兩點尤其重要，一是約定貸款按揭辦不下來時的處理方式，二是約定對雙方公平的違約責(zé)任及合同解除條件。貸款約定越謹(jǐn)慎，日后在貸款政策出現(xiàn)變化時發(fā)生糾紛的可能性越小。