一、賓館拆遷停產(chǎn)停業(yè)損失補償怎么計算?

對于城市住房的拆遷補償我國有著明確的法律規(guī)定，但是對于非住宅拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)則很難找到具體細化的法規(guī)。但實踐中對停產(chǎn)停業(yè)損失補償方式具體分為以下7種情況：

1.以被征收房屋的總體價值的一定比例計算

例如，《南京市征地房屋拆遷補償安置辦法》規(guī)定，拆遷非住宅房屋造成停業(yè)，屬于營業(yè)用房的，應(yīng)給予不超過拆遷補償款8%的補償;屬于非營業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)給予不超過拆遷補償款5%的補償。

2.按房屋面積計算

上海規(guī)定，因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，補償標(biāo)準(zhǔn)按照被拆除房屋建筑面積300-400元/m2 計算，由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定。

3.根據(jù)經(jīng)營收入、利潤等指標(biāo)確定

深圳規(guī)定，拆遷合法經(jīng)營性房屋引起停產(chǎn)、停業(yè)的，能依據(jù)完稅證明提供利潤標(biāo)準(zhǔn)的，給予3個月稅后利潤補償;不能提供利潤標(biāo)準(zhǔn)的，按照上年度同行業(yè)月平均稅后利潤額計算或者按照同類房屋市場租金，給予3個月的補償。

4.區(qū)分企業(yè)用房是住宅用還是非住宅用

如《北京市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償暫行辦法》規(guī)定:

(1)非住宅房屋停產(chǎn)停業(yè)損失補償評估的計算公式為： 停產(chǎn)停業(yè)損失補償費=(用于生產(chǎn)經(jīng)營的非住宅房屋的月租金 月凈利潤×修正系數(shù) 員工月生活補助)×停產(chǎn)停業(yè)補償期限

①用于生產(chǎn)經(jīng)營的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停產(chǎn)停業(yè)期間平均每月的市場月租金，由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。

②月凈利潤是指生產(chǎn)經(jīng)營者利用被征收房屋，在停產(chǎn)停業(yè)期間每月平均能夠獲取的稅后凈利潤。月凈利潤按征收決定發(fā)布前12個月的損益表確定。無法根據(jù)損益表確定的根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營者在征收決定發(fā)布前12個月實際繳納的企業(yè)所得稅推算。

③修正系數(shù)基準(zhǔn)值為1，根據(jù)使用被征收房屋的生產(chǎn)經(jīng)營運行狀況和市場預(yù)期進行修正，修正調(diào)整幅度不得超過20%。

④員工月生活補助是指生產(chǎn)經(jīng)營者在停產(chǎn)停業(yè)期間，每月支付給員工的基本生活保障補助，員工月生活補助標(biāo)準(zhǔn)按征收決定發(fā)布前上個月的北京市最低工資標(biāo)準(zhǔn)計算。

員工數(shù)量以生產(chǎn)經(jīng)營者在征收決定發(fā)布前12個月繳納社會保險的月平均人數(shù)計算。生產(chǎn)經(jīng)營者憑房屋征收決定相關(guān)證明到區(qū)縣社會保險經(jīng)(代)辦機構(gòu)開具參保人數(shù)證明。

(2)用住宅房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，按照實際經(jīng)營面積每平方米給予800元至3000元一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補償費，具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)縣房屋征收部門結(jié)合本地區(qū)實際情況確定。

5.按照營業(yè)年限計算

一般是在確定稅基后，根據(jù)營業(yè)年限確定相應(yīng)的補償倍數(shù)。

6.由評估機構(gòu)進行評估

由有資質(zhì)的評估機構(gòu)對停產(chǎn)停業(yè)損失進行評估，并按照評估結(jié)果進行補償。

7.據(jù)實補償，協(xié)商確定

由被拆遷人提供相關(guān)材料證明停產(chǎn)停業(yè)損失的數(shù)額與拆遷人進行協(xié)商確定，補償期限為停產(chǎn)停業(yè)的時間。

賓館拆遷時，必須涉及到造成停產(chǎn)停業(yè)的情況，具體的補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)政府部門的相關(guān)拆遷標(biāo)準(zhǔn)來進行處理，特別是對于停業(yè)損失的認定上，應(yīng)當(dāng)由司法機關(guān)根據(jù)實際情況來進行處理和認定，否則是需要追究相關(guān)責(zé)任人及行政部門的法律責(zé)任的。

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