一、房屋設(shè)有抵押權(quán)在拆遷時該怎么辦?可以選擇貨幣補償或產(chǎn)權(quán)置換嗎?

　　拆遷補償?shù)姆绞娇梢苑譃樨泿叛a償和房產(chǎn)調(diào)換，抵押權(quán)人可以根據(jù)不同的補償方式選擇不同的方法維護自身的權(quán)益。

　　針對抵押房屋拆遷，補償方式是貨幣補償，那么抵押權(quán)人有兩種選擇，一是與抵押人協(xié)商一致，重新簽訂抵押協(xié)議;二是向債務(wù)人主張就其拆遷補償費優(yōu)先償還債務(wù)。如果抵押人與抵押權(quán)人不能達成一致重新訂立抵押合同或者不愿意將其拆遷補償費用于優(yōu)先償還債務(wù)，則抵押權(quán)人可以通知拆遷方暫時不支付拆遷補償金以維護自身合法權(quán)益。

　　如果，針對抵押房屋拆遷補償采取的是房屋調(diào)換的補償方式，則抵押權(quán)人可以就產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋與抵押人重新簽訂抵押合同，并到房屋登記部門辦理抵押登記。

　　如果抵押人與抵押權(quán)人在拆遷期限內(nèi)達不成一致，無法簽訂新的抵押協(xié)議，則房屋可能會被視為權(quán)屬有爭議的房屋，拆遷主體提出拆遷補償安置方案，報房屋拆遷管理部門批準后實施拆遷。此時，抵押權(quán)人應(yīng)及時提起民事訴訟主張抵押權(quán)，以避免抵押權(quán)不能實現(xiàn)，導(dǎo)致債權(quán)落空。

　　二、房屋過戶手續(xù)(變更戶主)

　　1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。

　　2、買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

　　3、對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

　　4、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

　　三、房屋過戶需要多長時間

　　二手房辦理過戶的時間長度是有規(guī)律可循的。一般來說，有以下幾個時間節(jié)點。

　　(1)買房者付定金，然后簽訂合同。這個一般在當天進行，然后雙方約定一個日期，進房管局(估值或者按照成交價格估值和繳納相關(guān)稅費等。這個過程短需要1天，長則20天左右，便可拿到過戶好房產(chǎn)證。

　　(2)銀行操作貸款問題。一般而言，是在10天-20天左右。

　　貨幣補償和產(chǎn)權(quán)置換這兩種補償方式是可以自主選擇的，抵押房在進行拆遷時，被拆遷人在選擇補償方式時抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當商議好，補償方式不同，商議時所采取的方法也不同，要根據(jù)實際情況來定。

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