一、沒有產(chǎn)權(quán)證，只有買賣合同的小產(chǎn)權(quán)房，原房主來爭取拆遷補償怎么辦?

　　根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

　　小產(chǎn)權(quán)房是違法建筑，如遇拆遷可讓原房東進行購房退款。

　　二、小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎?

　　因為小產(chǎn)權(quán)房不是由國家批準(zhǔn)建設(shè)并由國家房屋管理部門頒發(fā)權(quán)屬證書的房屋，所以小產(chǎn)權(quán)房是沒有相應(yīng)的土地使用證和預(yù)售許可證的。人們在購買小產(chǎn)權(quán)房時所拿到的小產(chǎn)權(quán)房證，實際上并不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證明，在法律上是不予承認(rèn)的。

　　根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村的宅基地是集體所有的，村民只享有使用權(quán)，如果村民私自將房屋賣給城市居民是不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)，且不會受到法律的認(rèn)可與保護。同時，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》第二條的相關(guān)規(guī)定可知，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。

　　由此可知，按照法律規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房只能在恩集體經(jīng)濟組織內(nèi)部進行交易、流轉(zhuǎn)，不能在本集體經(jīng)濟組織以外進行流轉(zhuǎn)，尤其是城市居民是不能購買小產(chǎn)權(quán)房的!

　　三、小產(chǎn)權(quán)房

　　小產(chǎn)權(quán)房建造于集體土地之上，同時具有諸多商品房特征。因其無統(tǒng)一的法律調(diào)整，地方規(guī)定不一，對小產(chǎn)權(quán)房的征收補償有許多種情況。最壞的情況是，小產(chǎn)權(quán)房因無建設(shè)工程規(guī)劃許可證被認(rèn)定為違法建筑，不予補償。最好的情況是，參照國有土地上房屋的補償標(biāo)準(zhǔn)計算總體補償范圍，同時因其存在證件缺失等現(xiàn)實情況，對其補償范圍請求予以一定限制?？傮w來看，小產(chǎn)權(quán)房的合法性不被承認(rèn)的情況居多。

　　律師認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房是時代發(fā)展的產(chǎn)物且數(shù)量巨大，在征收補償問題上不應(yīng)一概否決。

　　雖然不能直接賦予小產(chǎn)權(quán)房合法性，但是從公民私有財產(chǎn)保護的角度出發(fā)，也至少應(yīng)當(dāng)按照公平補償原則，綜合考慮房屋用途、建造年限、使用情況等因素確定補償方案。

　　小產(chǎn)權(quán)房是違法建筑，不能進行買賣，在買房時一定要注意不要購買小產(chǎn)權(quán)房，一旦購買小產(chǎn)權(quán)房，在遇到拆遷時，會有很大的風(fēng)險，按照規(guī)定是不允許進行補償?shù)?，要多加注意?/p>

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