一、“城中村”改造過(guò)程中的拆遷安置補(bǔ)償怎么計(jì)算?

　　依據(jù)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的規(guī)定，進(jìn)行城中村改造的時(shí)候，拆遷安置補(bǔ)償款是由被拆遷人與征收部門(mén)共同協(xié)商確定的。

　　由于“城中村”土地的邊緣性、稀缺性、多樣性以及相比較于國(guó)有土地使用權(quán)的低廉性，使它擁有旺盛的需求市場(chǎng)，城中村發(fā)展至今，除了原有的宅基地房屋，其上出現(xiàn)了很多的臨時(shí)用地房屋、無(wú)證房屋、小產(chǎn)權(quán)房和門(mén)面房。而這些房屋基于其性質(zhì)的不同，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。

　　1. 土地。

　　土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)主要看土地性質(zhì)是國(guó)有土地還是集體土地，獲得國(guó)有土地使用權(quán)的方式是出讓還是劃撥，集體土地地塊不同評(píng)估價(jià)也會(huì)不同。

　　2.房屋。

　　按照該房屋是否有合法房屋權(quán)屬證書(shū)或有合法批建手續(xù)，分為三種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

　　第一種：具有合法證書(shū)或者手續(xù)的房屋、因歷史原因無(wú)法辦理合法證書(shū)或者手續(xù)的房屋按照評(píng)估價(jià)給予補(bǔ)償;

　　第二種：認(rèn)定為違法建筑的、征收后開(kāi)始搶建、加建的房屋面積不予補(bǔ)償;

　　第三種：未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑、其他原因?qū)е碌臒o(wú)證房屋一般會(huì)折價(jià)補(bǔ)償或者按照建筑成本、重置價(jià)格補(bǔ)償;另外考慮到社會(huì)穩(wěn)定、照顧村民生活水平等因素，拆遷部門(mén)也會(huì)對(duì)違法建筑等房屋進(jìn)行一定的補(bǔ)償。

　　按照房屋用途是住宅還是商用房，亦或是住宅自行改為經(jīng)營(yíng)性用房(即門(mén)面房)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的主要區(qū)別在于商業(yè)用房的補(bǔ)償中增加停產(chǎn)停業(yè)損失這一項(xiàng)，門(mén)面房是否認(rèn)定為商業(yè)用房，主要看是否辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，是否實(shí)際經(jīng)營(yíng)等因素。

　　二、城中村拆遷與一般拆遷的區(qū)別

　　城中村拆遷相較于一般的征收拆遷來(lái)說(shuō)，不論是從土地性質(zhì)還是房屋類型，都更為復(fù)雜，所以其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不同于一般的征收拆遷，城中村土地性質(zhì)有國(guó)有土地和集體土地兩種。目前現(xiàn)存的城中村土地性質(zhì)分為三種類型。

　　1.已經(jīng)全部被征用為國(guó)有土地;

　　2.雖已列入城市框架，但土地性質(zhì)仍舊為集體土地;

　　3.部分為國(guó)有土地，部分為集體土地。房屋類型也包括宅基地房屋、臨時(shí)用地房屋、無(wú)證房屋、小產(chǎn)權(quán)房、門(mén)面房等多種。

　　由于其特殊性，2011年，最高院出臺(tái)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》，其中第12條第2款規(guī)定，征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償?shù)?，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在的區(qū)域已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的，土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)當(dāng)應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。

　　也就是說(shuō)，由于法律已經(jīng)做了特殊規(guī)定，城中村原則上是應(yīng)當(dāng)按照國(guó)有土地上房屋的標(biāo)準(zhǔn)和流程進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?。但是具體實(shí)施過(guò)程中還是要依據(jù)土地性質(zhì)、房屋類型等具體情況進(jìn)行區(qū)分。

“城中村”房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)怎么算？

城中村改造補(bǔ)償不滿意應(yīng)該怎么維權(quán)？

城中村改造中，土地補(bǔ)償怎么算？