法律上二房東轉(zhuǎn)租需要承擔什么責任呢

轉(zhuǎn)租是指承租人不退出租賃關系，而將租賃物出租給次承租人使用收益的行為。轉(zhuǎn)租后承租人雖然仍是租賃關系的當事人，但實際上是將租賃物有償?shù)卦俎D(zhuǎn)移給第三人即次承租人使用收益，而租賃物如何進行使用收益，對出租人有著直接的利害關系。因此，各國立法一般規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意，非經(jīng)出租人同意承租人不得轉(zhuǎn)租。例如，日本民法典第612條規(guī)定：“承租人非得出租人之承諾，不得讓與其權利或?qū)⒆赓U物轉(zhuǎn)租”。德國民法典第549條規(guī)定：“承租人非經(jīng)出租人之許諾，不得以租賃物之使用委于第三人”。我國臺灣地區(qū)現(xiàn)行民法第443條規(guī)定，合法轉(zhuǎn)租的情形有兩種：(1)得出租人之承諾;(2)房屋承租人將房屋一部分轉(zhuǎn)租于他人，但有反對之約定者，不在此限。除上述兩種合法轉(zhuǎn)租之情形外，其他轉(zhuǎn)租均屬違法。而我國合同法采用以當事人同意為衡量轉(zhuǎn)租是否合法的標準，轉(zhuǎn)租經(jīng)出租人同意的，為合法轉(zhuǎn)租，除此之外為非法轉(zhuǎn)租。

合法轉(zhuǎn)租時，當事人之間發(fā)生如下法律后果：(1)出租人與承租人之間的租賃關系，不因轉(zhuǎn)租而受影響，他們之間仍發(fā)生原來的權利義務關系。承租人并應就因次承租人應負責的事由所生的損害向出租人負賠償責任，只要發(fā)生了該損害事實并可歸責于次承租人，承租人就應負賠償責任。(2)承租人為轉(zhuǎn)租人，其與次承租人之間的轉(zhuǎn)租關系與一般租賃關系并無區(qū)別。(3)出租人與次承租人之間，并不存在直接的法律關系，但次承租人應當直接向出租人履行承租人應當履行的義務，出租人也可以直接向次承租人行使轉(zhuǎn)租人得行使的權利，在這些情況下發(fā)生債的第三人履行問題①。就次承租人而言，負有保管租賃物的義務，不盡保管義務以致租賃物發(fā)生毀損滅失等損害時，應向出租人負賠償責任，承租人為連帶債務人;對出租人負有侵權損害賠償義務，如其對租賃物構成侵權行為時，出租人可直接向其請求損害賠償，出租人與承租人為連帶債權人;在租賃關系終止時，次承租人對于出租人負有返還租賃物的義務，此時承租人仍是連帶債務人;除經(jīng)特別約定，次承租人對出租人不負租金支付義務。(4)轉(zhuǎn)租是以承租人存有租賃權為基礎的，在承租人的租賃權因合法終止等原因消滅時，次承租人不能向出租人主張租賃權。如因此次承租人不能得到租賃權而受有損害時，次承租人也只能向承租人請求賠償。

當前，在審判實踐中存在著大量的因轉(zhuǎn)租引起的損害賠償問題。如一些大型商場，承租人承租后，許多都再轉(zhuǎn)租給他人，一些不法分子借機在收取巨額轉(zhuǎn)租租金后卷款潛逃，出租人與次承租人之間的賠償?shù)膯栴}一直困擾著各級法院。出租人一般以承租人不交租金為由要求收回房屋物業(yè)，而次承租人則以轉(zhuǎn)租已經(jīng)出租人同意、并已向承租人交若干期租金及對房屋物業(yè)進行巨額裝修為由拒絕交出房屋。人民法院為了平衡各方的利益關系，往往處于兩難選擇的境地。對此，應當按照上述原則處理，在承租人不交租金的情況下，出租人有權終止合同，收回房屋物業(yè);次承租人因此所受到的損害由承租人負賠償責任，但出租人收回房屋物業(yè)后，裝修物對其有用處的，應根據(jù)不當?shù)美囊?guī)定按重置折舊價補償予次承租人。