【案情簡介】

2008年4月，李某和愛人來到本地做生意，李某通過中介公司租到了一處住宅樓，房租一年1萬元，李某覺得房租很合適，于是便與房東簽訂了租期為5年的房屋租賃合同，并一次性付清了房租5萬元、押金5000元。手續(xù)辦完后，李某對租住的房屋簡單進(jìn)行了裝修，購置了家具，便入住該租賃房屋。2009年4月，由于李某家中有事需回家鄉(xiāng)，便將租住的房屋以每年1.2萬元的價格轉(zhuǎn)租給了王某，轉(zhuǎn)租合同期限為兩年，房租是半年一交，李某收取了半年房租便與愛人回到了家鄉(xiāng)。

2010年4月，李某回到本地找王某索要未付清的房租，但王某卻告知李某，其早于2009年10月與房東重新訂立了租房合同，同時向房東支付了一年的房租。李某又找到房東，房東告訴李某，由于李某未經(jīng)其同意擅自轉(zhuǎn)租已經(jīng)構(gòu)成違約了，所以房屋租賃合同解除，并退給李某3.5萬元。

【法律解讀】

一、未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，出租人依法享有解除權(quán)。

根據(jù)《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”、“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持”。

結(jié)合本案，李某作為承租人，將承租房屋轉(zhuǎn)租給王某，依法應(yīng)當(dāng)取得房東即出租人的同意，由于李某未經(jīng)房東同意擅自轉(zhuǎn)租，房東就有權(quán)通知李某解除房屋租賃合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租無效。

對于本案，關(guān)鍵是房東是否在法定期限內(nèi)通知李某解除房屋租賃合同：如果房東是在法定期限內(nèi)通知的李某，那么李某與房東的房屋租賃合同也就終止了，李某不僅無權(quán)向房東主張剩余租賃期內(nèi)裝修殘值損失，而且還要依據(jù)合同約定向房東承擔(dān)違約責(zé)任；如果房東未在法定期限內(nèi)通知李某解除合同，那么房東即喪失解除權(quán)，其再以未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效，就不能成立了，人民法院也不予支持，房屋租賃合同對雙方仍然具有法律效力。

二、未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同效力待定。

根據(jù)《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”、“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外”、“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持”。

結(jié)合本案，李某作為二房東與王某訂立了租期為兩年的轉(zhuǎn)租合同，并未超過其與房東的租賃期限。但由于李某轉(zhuǎn)租時未經(jīng)房東明確同意，導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同效力待定。如果房東在法定期限內(nèi)通知李某解除房屋租賃合同，李某與王某之間也就喪失了轉(zhuǎn)租依據(jù)，那么轉(zhuǎn)租合同不能成立，轉(zhuǎn)租行為歸于無效，但在轉(zhuǎn)租期間，房東收取了李某的房租，而房屋的實際使用人卻是王某，導(dǎo)致王某無權(quán)使用房屋數(shù)個月，因此，王某無權(quán)使用的行為屬于不當(dāng)?shù)美?，李某有?quán)向王某索要這數(shù)個月的房屋使用費(fèi)，同時有權(quán)要求王某返還其構(gòu)置的家具，或者支付相應(yīng)的價款；如果房東依法喪失解除權(quán)，那么轉(zhuǎn)租合同因房東的默示認(rèn)可而成立并生效，王某應(yīng)依據(jù)轉(zhuǎn)租合同的約定向李某支付房租，其與房東的房屋租賃合同歸于無效，房東在收取李某房租的同時又收取了王某的房租，則對王某構(gòu)成不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)當(dāng)予以返還。

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