一、二手房已經(jīng)過戶
在合法的房屋買賣合同關(guān)系中,房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載變更為標(biāo)準(zhǔn)。房屋產(chǎn)權(quán)證上的記載對房屋所有人的證明具有公示效力,而征收補(bǔ)償款的支付對象是房屋的所有權(quán)人,二手房的買受人自然就成為被補(bǔ)償人。二手房過戶后,合同履行完成,被補(bǔ)償人的確定也就毫無疑問了。
二、二手房尚未過戶
在合法的房屋買賣合同關(guān)系中,如果尚未辦理房屋變更登記手續(xù),即使二手房的購買者已經(jīng)支付了全款,甚至已經(jīng)入住,征收補(bǔ)償款的支付對象還是要依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證上的記載進(jìn)行。征收部門沒有義務(wù)與未成為合法房屋所有人的買受人訂立征收補(bǔ)償協(xié)議,征收部門應(yīng)當(dāng)將征收補(bǔ)償費(fèi)交付給二手房原有的房主,即房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的房主。
根據(jù)物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則,在債權(quán)形式主義物權(quán)變動(dòng)模式下對物權(quán)變動(dòng)的原因行為和結(jié)果行為作為兩個(gè)法律事實(shí)進(jìn)行區(qū)分,二者的成立生效取決于不同的法律依據(jù)。根據(jù)物權(quán)變動(dòng)的公示公信原則,沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記,房屋的物權(quán)并未發(fā)生變動(dòng),而其原因行為買賣合同,如果沒有其他效力瑕疵則是有效的。合同是一種相對法律關(guān)系,在合同雙方當(dāng)事人之間生效。買受人可以請求出賣人繼續(xù)履行、辦理過戶登記;也可以請求其返還價(jià)款,并賠償相應(yīng)的損失。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第56條的規(guī)定:買賣雙方自愿,并立有契約、雙方已交付了房款,并實(shí)際使用和管理了房屋,又沒有其他違約行為,只是買賣手續(xù)不完善的,應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效,但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)。因此,房屋買賣關(guān)系合法有效,買受人可以據(jù)此請求法院確認(rèn)自己是房屋的真正產(chǎn)權(quán)人,并依法要求出賣人返還征地補(bǔ)償款。
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