優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)可用于哪些情況

房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的適用范圍：首先要明確，僅適用于房屋租賃合同，其他租賃合同的承租人無(wú)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。其次，是限指在承租期間出租人出賣或拍賣房屋，這就排除了繼承、贈(zèng)與的情形。第三，適用與抵押權(quán)人協(xié)議用租賃的房屋折抵債務(wù)，即出租人將房屋抵押的情形。

房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的內(nèi)容：首先，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)提前15天通知承租人;拍賣的，應(yīng)提前5天通知承租人;第二，承租人在同等條件享有優(yōu)先于第三人購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。所謂同等條件，指出租人在價(jià)款、付款方式、擔(dān)保狀況等均與第三人相同。拍賣時(shí)，承租人可采取“跟價(jià)”、“詢價(jià)”方式。

在拍賣中，實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也是有法可依的。最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行中評(píng)估、拍賣、變賣若干問(wèn)題的規(guī)定》第十八條(優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù))規(guī)定：“拍賣進(jìn)行中，有最高出價(jià)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人可以表示以該最高價(jià)接受，如無(wú)更高出價(jià)，則歸優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人;如有更高出價(jià)，而優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不為表示的，則歸最高出價(jià)人。多個(gè)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人同時(shí)表示接受的，采取抽簽方式?jīng)Q定買(mǎi)受人?！?/p>

在法院拍賣程序中，對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù)有兩種方法：一是“跟價(jià)法”，二是“詢價(jià)法”。“跟價(jià)法”是指由法院通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人直接參與競(jìng)買(mǎi)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人和競(jìng)買(mǎi)人一起競(jìng)價(jià)，實(shí)行價(jià)高者得。這種做法將優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人視同一般的競(jìng)買(mǎi)人?！霸儍r(jià)法”是指由法院通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人到拍賣現(xiàn)場(chǎng)，但不直接參與競(jìng)價(jià)，待經(jīng)過(guò)競(jìng)價(jià)產(chǎn)生最高應(yīng)價(jià)者后，由拍賣師詢問(wèn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人是否愿意購(gòu)買(mǎi)。如果其不愿購(gòu)買(mǎi)，則拍賣標(biāo)的即由最高應(yīng)價(jià)者購(gòu)得。如果其愿意購(gòu)買(mǎi)，則拍賣師詢問(wèn)最高應(yīng)價(jià)者是否愿意再加價(jià)，如果其不愿加價(jià)，則拍賣物由優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人購(gòu)得;如果其表示愿意，則在加價(jià)后再詢問(wèn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人。如此反復(fù)，直至其中一人退出，拍賣才成交。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十條規(guī)定：“執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)對(duì)拍賣財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬狀況、占有使用情況等進(jìn)行必要的調(diào)查，制作拍賣財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查筆錄或者收集其他有關(guān)資料。”執(zhí)行人員如果不進(jìn)行必要的調(diào)查，就有可能遺漏通知承租人參與競(jìng)買(mǎi)。必須明確的是，如果拍賣前未在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人可以享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由申請(qǐng)法院宣告拍賣無(wú)效。

以上內(nèi)容就是我們關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具體適用的解答，由上文可知，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)一般適用特殊情形，比如，承租人對(duì)租賃房屋擁有同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果你還有其他的問(wèn)題，歡迎致電律霸網(wǎng)。