案情

原告何堯順經(jīng)競(jìng)價(jià)取得綏北社區(qū)綜合大樓的租賃權(quán)，2006年10月16日，原告何堯順與漳浦縣綏安鎮(zhèn)綏北社區(qū)居民委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)綏北社區(qū))簽訂《房屋租賃合同》，租賃期限自2007年5月1日起至2017年4月30日止。

2006年10月30日，原告何堯順與被告鄭愛(ài)琴簽訂《酒店合作經(jīng)營(yíng)合同》，合作期限自2007年5月1日起至2017年4月30日止。合同約定：何堯順以享有的上述樓房租賃權(quán)提供合作條件，鄭愛(ài)琴以投資酒店相關(guān)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用提供合作條件，若鄭愛(ài)琴延遲三個(gè)月以上未付款的，何堯順有權(quán)提前解除本合同。同日，何堯順將該合同文本報(bào)送原出租方綏北社區(qū)，綏北社區(qū)對(duì)何堯順的行為予以確認(rèn)。

合同簽訂后，鄭愛(ài)琴在何堯順安裝電梯等設(shè)施的同時(shí)即對(duì)租賃物進(jìn)行裝飾裝修，隨后鄭愛(ài)琴辦理相關(guān)手續(xù)后進(jìn)行經(jīng)營(yíng)至今。在經(jīng)營(yíng)期間，鄭愛(ài)琴以何堯順的名義陸續(xù)向綏北社區(qū)繳交租金人民幣1486171.04元，自2011年12月15日后未再支付余款給何堯順。

原告認(rèn)為被告的行為已構(gòu)成嚴(yán)重違約，請(qǐng)求判令解除原、被告簽訂的《酒店合作經(jīng)營(yíng)合同》，被告向原告支付尚欠的酒店合作經(jīng)營(yíng)所得款人民幣135萬(wàn)元(計(jì)算至2012年10月30日)，且應(yīng)支付逾期期間按日0.03%計(jì)算的違約金。

審理

福建省漳浦縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告雙方當(dāng)事人之間簽訂的合同雖然名為“合作”，但合同不具備合作協(xié)議的法律特征，而是房屋租賃合同。原告將租賃物轉(zhuǎn)租給被告雖然事先未經(jīng)原出租方同意，但出租后即告知原出租方并取得原出租方的同意，該轉(zhuǎn)租行為合法有效。被告未按照合同的約定支付相應(yīng)的款項(xiàng)(租金)，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原告請(qǐng)求滯納金按日0.03%計(jì)算在雙方約定的限額內(nèi)，且不違反法律規(guī)定，對(duì)該請(qǐng)求予以支持。2012年10月30日后至鄭愛(ài)琴搬離租賃物期間的租金及占用費(fèi)何堯順在本案中并未主張，不予審理，何堯順可另行依法主張權(quán)利。法院判決：一、解除原告何堯順與被告鄭愛(ài)琴雙方于2006年10月30日簽訂的《酒店合作經(jīng)營(yíng)合同》;二、被告鄭愛(ài)琴應(yīng)于本判決生效之日起三十日內(nèi)自行將酒店內(nèi)未形成附合的裝修物拆除并搬離酒店;三、被告鄭愛(ài)琴應(yīng)于本判決生效之日起三十日內(nèi)支付原告何堯順款人民幣135萬(wàn)元，并支付從逾期之日起至本判決確定還款之日止按日0.03%計(jì)算的滯納金。

宣判后，被告鄭愛(ài)琴不服一審判決，向漳州市中級(jí)人民法院提起上訴。

漳州中院經(jīng)審理判決：駁回上訴，維持原判。

評(píng)析

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為合同的性質(zhì)問(wèn)題。

合同性質(zhì)的認(rèn)定不能僅憑合同名稱(chēng)而定，而應(yīng)根據(jù)合同內(nèi)容(主要條款)所涉法律關(guān)系，即合同雙方當(dāng)事人所設(shè)立權(quán)利義務(wù)關(guān)系進(jìn)行全面理解和準(zhǔn)確判定。就本案而言，雖然合同名稱(chēng)為《酒店合作經(jīng)營(yíng)合同》，但實(shí)際上應(yīng)當(dāng)認(rèn)定本案合同性質(zhì)是房屋租賃合同。首先，本案合同雙方以“轉(zhuǎn)租房屋租賃權(quán)”為合同內(nèi)容，合同的標(biāo)的物是房屋使用權(quán)。雖然鄭愛(ài)琴訂立合同的目的是進(jìn)行酒店經(jīng)營(yíng)，但合同目的并不是合同的標(biāo)的。其次，房屋租賃合同與合作經(jīng)營(yíng)合同法律特征不同。合作經(jīng)營(yíng)合同雙方應(yīng)共同出資、共負(fù)風(fēng)險(xiǎn)，而本案合同一方以提供房屋租賃權(quán)為代價(jià)收取固定利潤(rùn)，符合房屋租賃合同法律特征。再次，合同性質(zhì)與合同的主要條款密切相關(guān)。要判斷本案訟爭(zhēng)合同的性質(zhì)，應(yīng)著重審查本案合同的主要條款。縱觀本案合同的主要條款：“乙方(何堯順)以享有的上述樓房租賃權(quán)提供合作條件，甲方(鄭愛(ài)琴)以投資酒店相關(guān)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用提供合作條件”，可以確定本案合同性質(zhì)屬房屋租賃合同，而非《酒店合作經(jīng)營(yíng)合同》。