一、 城市房屋拆遷，承租人利益如何保護(hù)?

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第27條規(guī)定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與承租人重新訂立房屋租賃合同。”

該條規(guī)定的原則是既要對房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，同時(shí)又要兼顧房屋使用人的利益。承租人有權(quán)就拆遷補(bǔ)償事宜與拆遷人、被拆遷人進(jìn)行協(xié)商。在拆遷人發(fā)布拆遷公告之后、租賃房屋滅失之前，承租人應(yīng)以獨(dú)立的主體積極地就賠償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換要求與拆遷人、被拆遷人進(jìn)行協(xié)商，不能過分地依賴被拆遷人。如果經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成拆遷協(xié)議的，應(yīng)爭取在房屋滅失之前請求房屋拆遷主管部門裁決。

二、具體情況

拆遷租賃房屋涉及補(bǔ)償安置和解除合同兩個(gè)法律關(guān)系。依法拆遷是合法行為，是解除合同的直接原因，有效的合同受到法律保護(hù)，被拆遷人有權(quán)獲得補(bǔ)償，承租人有權(quán)獲得因?yàn)榻獬贤斐蓳p失的賠償。為使承租人在所承租房屋拆遷時(shí)所獲得的賠償有約可依，建議承租人在簽訂《房屋租賃合同》時(shí)對補(bǔ)償內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)約定。例如約定“在租賃期內(nèi)，租賃房屋遇有商業(yè)拆遷或市政拆遷時(shí)，出租人應(yīng)當(dāng)從所得或應(yīng)得補(bǔ)償款中對承租人進(jìn)行補(bǔ)償。有關(guān)土地、地上物(房屋等)、速遷獎(jiǎng)金、出租方出資所為之添附等內(nèi)容的補(bǔ)償歸出租方所有;有關(guān)停產(chǎn)停業(yè)損失、設(shè)備搬遷費(fèi)用、人員安置費(fèi)、承租方出資所為之添附等內(nèi)容的補(bǔ)償歸承租方所有”，同時(shí)還可以對出租人拒不支付補(bǔ)償?shù)男袨槎ㄒ韵鄳?yīng)違約責(zé)任。如此有了對補(bǔ)償內(nèi)容的詳細(xì)約定，出現(xiàn)拆遷補(bǔ)償情形時(shí)，雙方即可按約分償，不致引發(fā)糾紛，即使發(fā)生糾紛也可以通過民事訴訟途徑解決。

2001年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》被重新修訂后，房屋承租人不再是被拆遷人，而成為區(qū)別于被拆遷人的獨(dú)立當(dāng)事人，承租人的權(quán)益很容易被侵犯。承租人在被拆遷房屋未進(jìn)行價(jià)值評估與補(bǔ)償?shù)那闆r下交出承租房屋或未將其裝修及相關(guān)財(cái)物進(jìn)行證據(jù)保全或取得拆遷人的確認(rèn)，最終拆遷人將可能不承認(rèn)裝修損失，僅補(bǔ)償停工停業(yè)損失和搬遷補(bǔ)助費(fèi)，甚至將全部補(bǔ)償款項(xiàng)支付給被拆遷人;而被拆遷人則認(rèn)為承租人的損失非其造成，拒不補(bǔ)償。從訴訟角度來講，房屋承租人過于輕信拆遷人與被拆遷人，未能及時(shí)保存證據(jù)有可能導(dǎo)致曠日持久的補(bǔ)償爭議。本文所述案例中承租人便是在承租物被拆遷之前委托公證處進(jìn)行現(xiàn)場證據(jù)保全，該保全證據(jù)是承租人請求賠償?shù)闹匾罁?jù)。

以上就是承租人的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)國，雖然說房屋拆遷是不可抗力，但政府在拆遷時(shí)，如果遇到承租人的利益受到侵害的，是需要按照上述法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對承租人進(jìn)行合法的補(bǔ)償?shù)?，具體情況下還涉及到拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制訂，應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際而定。

城市房屋拆遷法律指南

房屋拆遷補(bǔ)償條例

農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)