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回遷房買賣合同有效嗎? 買回遷房有哪些風險?
一、回遷房買賣合同有效嗎? 買回遷房有哪些風險?
回遷房如果有100%產(chǎn)權(quán)，就可以自由買賣，簽訂合同是有法律效力的，如果不是100%產(chǎn)權(quán)，那么通常不能隨意買賣，不能損害集體利益，因此簽訂的購房合同就可能無效了。
判斷回遷房能否買賣的要素主要有兩個：一是該房屋是否已經(jīng)成功辦理房屋所有權(quán)證，二是該房屋性質(zhì)是否允許其轉(zhuǎn)讓，這兩個要素需要同時具備，才能成就一個沒有風險的回遷房交易。
二、買回遷房有何風險?
1.無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，不能將房屋過戶至自己名下。產(chǎn)權(quán)證是房屋的物權(quán)證明，不動產(chǎn)無法取得產(chǎn)權(quán)證即不能獲得不動產(chǎn)的完整物權(quán)，不能合法轉(zhuǎn)讓、抵押房屋收益、用益，如：購買沒有產(chǎn)權(quán)證的回遷房是無法辦理抵押貸款的。
2.在房價上漲時，出賣人違約主張合同無效或合同解除的風險極大，易發(fā)生法律糾紛，如果所購回遷房的性質(zhì)屬禁止轉(zhuǎn)讓的，此時可能喪失對所購回遷房的一切權(quán)利。
3.很多回遷房的建設(shè)并未通過規(guī)劃、審批、驗收等程序，房屋設(shè)計、房屋質(zhì)量、配套設(shè)施及裝飾裝修工程的安全性無法保障。
4.物業(yè)、衛(wèi)生、供暖、消防，甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。
三、回遷房怎樣辦理過戶
對拆遷戶從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的價值相當于補償金部分的新建房屋，免征契稅。按照國家規(guī)定對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。
(一)回遷房與安置房等值部分，只繳納交易手續(xù)費，收費標準3元/平方米，由個人繳納;
(二)超值部分，按買賣繳納契稅和交易手續(xù)費，契稅2%，手續(xù)費3元/平方米;
(三)產(chǎn)權(quán)登記費，按套收取。
拆遷獲得的回遷房有公攤嗎？
拆遷安置回遷房有房產(chǎn)證嗎？
回遷房質(zhì)量有問題，能否拒收？
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