《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可以采用成本模式，也可以采用公允價(jià)值模式。如今正式實(shí)施施行已2年多，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在滬深兩市的上市公司中，對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量采用公允價(jià)值計(jì)量的寥寥無(wú)幾，證監(jiān)會(huì)的《上市公司執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則監(jiān)管報(bào)告》顯示，2006年年報(bào)中披露采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的有8家，占上市公司總數(shù)的0.69%;2007年增加到14家，占擁有投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的上市公司的2%，占全部上市公司的1%，而擁有投資性房地產(chǎn)這一類資產(chǎn)的企業(yè)626家;2008年也僅有20家，擁有有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)有670家，占比為2.98%。根據(jù)證監(jiān)會(huì)的要求，2009年的這一數(shù)據(jù)也不會(huì)有太大的變化。

何至于此呢?本文分析了其成因，并提倡符合條件的企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

一、不采用公允價(jià)值計(jì)量原因

(一)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值不易取得

國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則《IAS40一投資性房地產(chǎn)》規(guī)定,優(yōu)先選擇公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,只有當(dāng)主體無(wú)法在持續(xù)基礎(chǔ)上對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行可靠確定時(shí)才采用成本模式。而我國(guó)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則正好相反，規(guī)定企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后計(jì)量，這是與我國(guó)目前會(huì)計(jì)準(zhǔn)則最顯著的差異。在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育還不完善的大環(huán)境下,投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不易取得,或者說(shuō)能夠取得但是可靠性無(wú)法保障，在如今整個(gè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以會(huì)計(jì)信息可靠性為首要目標(biāo)的基調(diào)下,計(jì)量屬性更側(cè)重于選擇歷史成本。企業(yè)實(shí)際執(zhí)行時(shí)選擇成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量更是無(wú)可厚非了。

(二)采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量條件不易滿足

采取公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量應(yīng)同時(shí)滿足下列條件：第一，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。第二，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估計(jì)，不具備上述條件的，不得采用公允價(jià)值模式。

證監(jiān)會(huì)關(guān)于上市公司2008年年報(bào)披露工作的要求中明確指出繼續(xù)謹(jǐn)慎采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，除非有明確的證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠可靠取得外，應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

而準(zhǔn)則還規(guī)定，企業(yè)已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式，試問(wèn)，假若某企業(yè)的投資性房地產(chǎn)出租了10年以后租不出去了，或者是出于自身經(jīng)營(yíng)需要轉(zhuǎn)為自用，企業(yè)也不能轉(zhuǎn)回計(jì)提折舊或攤銷嗎?在這樣的政策導(dǎo)向下，即便一些企業(yè)的投資性房地產(chǎn)符合條件甚至有的已經(jīng)對(duì)外出租，有正常的租金收入，或能夠由第三方中介機(jī)構(gòu)提供確定公允價(jià)值的依據(jù)，企業(yè)也不會(huì)貿(mào)然選用這一會(huì)計(jì)政策。

(三)凈資產(chǎn)收益率可能降低,分配利潤(rùn)的壓力增大

若首次按公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，將使得投資性房地產(chǎn)的成本價(jià)與公允價(jià)值之間的差額計(jì)入資本公積，導(dǎo)致企業(yè)凈資產(chǎn)大幅度的上升，但如果不能同樣地增加凈利潤(rùn)的話，必將導(dǎo)致以后年度的凈資產(chǎn)收益率可能相對(duì)降低，而凈資產(chǎn)收益率往往也是股權(quán)激勵(lì)機(jī)制考核的重要指標(biāo)。此外，資產(chǎn)負(fù)債表日，公允價(jià)值變動(dòng)損益要轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶，成為企業(yè)凈利潤(rùn)的組成部分，是企業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)的利得，沒(méi)有現(xiàn)金流支撐，它作為利潤(rùn)的一部分，加大了企業(yè)向投資者分配利潤(rùn)的壓力，這也可能影響了企業(yè)采用公允價(jià)值模式。

(四)理論認(rèn)知上的誤區(qū)

利潤(rùn)波動(dòng)說(shuō)——在成本模式下，如果存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。同時(shí)，也規(guī)定：“資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后期間不得轉(zhuǎn)回。”這項(xiàng)規(guī)定明確了企業(yè)不得調(diào)整利潤(rùn)，而采用公允價(jià)值模式計(jì)量，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面之間的差異計(jì)入當(dāng)期損益。前者是只有在房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)才會(huì)對(duì)利潤(rùn)造成下降的影響，后者則是房地產(chǎn)價(jià)格上升或下降時(shí)都會(huì)對(duì)利潤(rùn)造成上升或下降的影響。雖然我國(guó)的投資性房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)剛剛進(jìn)入加速發(fā)展階段，但在一個(gè)會(huì)計(jì)年度中，房?jī)r(jià)波動(dòng)還永不及交易性金融資產(chǎn)，從這種角度講，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量造成凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度是有限的，縱然產(chǎn)生了影響也是企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的真實(shí)反映，而不會(huì)對(duì)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者的誤導(dǎo)。

稅收影響說(shuō)——采用公允價(jià)值計(jì)量的，在資產(chǎn)負(fù)債日公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，但如果對(duì)公允價(jià)值計(jì)量后調(diào)增的當(dāng)期收益征收所得稅，無(wú)疑增加了企業(yè)的稅負(fù)，企業(yè)就會(huì)權(quán)衡公允價(jià)值模式下給公司帶來(lái)的收益與增加的稅負(fù)之間的利益關(guān)系，以此做出是否采用公允價(jià)值模式的選擇。其實(shí)這種擔(dān)憂已經(jīng)沒(méi)有必要，從稅收立法角度，就公允價(jià)值變動(dòng)損益征稅是不現(xiàn)實(shí)的，所以在《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于執(zhí)行有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2007]80號(hào))和新的企業(yè)所得稅法都有了明確的認(rèn)定，以公允價(jià)值計(jì)量的房地產(chǎn)，其公允價(jià)值的變動(dòng)不作為稅法上的應(yīng)納稅所得。

二、提倡采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量

(一)加強(qiáng)職業(yè)教育，提高會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)參與人員綜合素質(zhì)

隨著我國(guó)會(huì)計(jì)制度改革的深入，對(duì)所有會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)參與人員的職業(yè)道德要求也越來(lái)越高，職業(yè)素質(zhì)和法律意識(shí)也要與國(guó)際接軌，必須加強(qiáng)其職業(yè)道德教育，這是解決人為會(huì)計(jì)舞弊的關(guān)鍵要求。

其次，相關(guān)會(huì)計(jì)從業(yè)人員的協(xié)會(huì)或組織機(jī)構(gòu)甚至是會(huì)計(jì)的主管財(cái)政部門要加大對(duì)新準(zhǔn)則的會(huì)計(jì)教育投入，提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)和能力，這是解決人為會(huì)計(jì)差錯(cuò)的根本要求。這樣，公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)的運(yùn)用中就會(huì)減少人為利用這一會(huì)計(jì)政策進(jìn)行調(diào)節(jié)資產(chǎn)、調(diào)節(jié)利潤(rùn)的不正當(dāng)行為。

(二)政策上要引導(dǎo)企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式

從計(jì)量屬性角度看，公允價(jià)值計(jì)量在某種程度上代表著財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，是企業(yè)的監(jiān)管部門努力的方向，所以，從政策制定部門到監(jiān)管部門應(yīng)該引導(dǎo)和鼓勵(lì)企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，而不應(yīng)該對(duì)附加太多的條件，根據(jù)執(zhí)行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)修訂和完善準(zhǔn)則指南。

(三)積極推出公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則，確保公允價(jià)值數(shù)據(jù)的可靠性

要保證會(huì)計(jì)信息的可靠性，應(yīng)當(dāng)從確定公允價(jià)值的原始憑證及其規(guī)范化入手，從會(huì)計(jì)信息的源頭把關(guān)。目前一些企業(yè)已經(jīng)采用公允價(jià)值模式，其公允價(jià)值信息的取得的方式大致有四種：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格、第三方調(diào)查報(bào)告獲得、雙方談判價(jià)格、參考同類同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，因此，應(yīng)盡早制定公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則，借鑒和吸收美國(guó)的公允價(jià)值研究成果，結(jié)合中國(guó)國(guó)情，制定公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則，解決企業(yè)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中出現(xiàn)的問(wèn)題。

(四)規(guī)范公允價(jià)值信息披露

在投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量后，企業(yè)要積極履行社會(huì)責(zé)任，尤其是上市公司，更應(yīng)在新準(zhǔn)則的執(zhí)行中率先垂范，應(yīng)自覺(jué)執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，主動(dòng)施行公允價(jià)值計(jì)量模式，客觀反映投資性房地產(chǎn)價(jià)值，公允地報(bào)告企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值，為股東、債權(quán)人等利益相關(guān)方的決策提供真實(shí)有用的會(huì)計(jì)信息，承擔(dān)起應(yīng)盡的社會(huì)責(zé)任。具體講，就是要披露公允價(jià)值的確定方法和依據(jù)，不僅包括公允價(jià)值的確定方法，還應(yīng)增加公允價(jià)值的估計(jì)假設(shè)、已經(jīng)可以采用公允價(jià)值計(jì)量而未用公允價(jià)值計(jì)量的原因披露等，使其披露更加規(guī)范，更加科學(xué)，更有利于保護(hù)廣大投資者等利益相關(guān)者的利益。

采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)能使企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等信息得到更加公允的反應(yīng)，能有效地增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性和信息質(zhì)量，有利于企業(yè)股票在證券市場(chǎng)上獲得更加公允的定價(jià)。因此，應(yīng)當(dāng)提倡公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中的應(yīng)用。