確定租賃合同期限的標(biāo)準(zhǔn)：

(一)不定期租賃

租賃合同分為定期租賃和不定期租賃。對(duì)于不定期租賃來(lái)說(shuō)，由于其期限不固定，所以，當(dāng)事人雙方均可隨時(shí)終止合同。只不過(guò)為了照顧承租人的利益及租賃合同的特點(diǎn)，一般也都要求終止合同的出租人應(yīng)當(dāng)給承租人一個(gè)寬限期。

(二)定期租賃

定期租賃有明確的租賃期限，對(duì)此法律一般都有最高期限的限制。如果當(dāng)事人約定的期限超過(guò)法定期限的，租賃期要縮減到法定最高期限以?xún)?nèi)。我國(guó)《合同法》也規(guī)定租賃合同不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)部分視為不定期租賃，按照不定期租賃的規(guī)則來(lái)確定。當(dāng)然，租賃合同超過(guò)20年，當(dāng)事人可以續(xù)定合同，只是依據(jù)《合同法》的規(guī)定，續(xù)租的期限仍不得超過(guò)20年。續(xù)租并非另外簽訂一個(gè)新的租賃合同，而是對(duì)原來(lái)合同期限的延長(zhǎng)。當(dāng)然，如果當(dāng)事人雙方不僅延長(zhǎng)了期限，而且還改變了后來(lái)合同的內(nèi)容，那么將其視為另一個(gè)合同也不存在問(wèn)題。如果合同的內(nèi)容保持不變僅期限延長(zhǎng)的，稱(chēng)為合同的更新。合同的更新與合同的變更不同;前者是在合同期滿(mǎn)后，在不改變合同內(nèi)容的前提下，繼續(xù)延長(zhǎng)合同的期限;而后者則是在合同有效期內(nèi)對(duì)合同內(nèi)容或條件、期限等的改變。合同更新可分為約定更新和法定更新兩種。

(1)約定更新。又稱(chēng)明示更新，即當(dāng)事人在租賃合同期滿(mǎn)后另訂合同，約定將租賃期限延長(zhǎng)的;

(2)法定更新，即租賃期限屆滿(mǎn)以后，承租人繼續(xù)對(duì)租賃物使用收益，而出租人亦繼續(xù)收受租金或并不提出異議的，視為租賃合同繼續(xù)有效?！逗贤ā返?32條對(duì)于此類(lèi)默示更新，承認(rèn)其繼續(xù)有效，并視更新后的租賃為不定期租賃，當(dāng)事人可隨時(shí)解除或終止。不過(guò)，若租賃關(guān)系有擔(dān)保人的存在，則這種租賃關(guān)系的更新，若非經(jīng)其承認(rèn)，其擔(dān)保責(zé)任將因此而免除。這一點(diǎn)應(yīng)依我國(guó)《擔(dān)保法》的相關(guān)條文精神處理。

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