租賃合同是以物的使用收益為目的，出租人負(fù)有將租賃物交付承租人使用的義務(wù)。但出租人是否為租賃物的所有人或使用權(quán)人，并不影響租賃合同的效力。以他人之物出租的，租賃合同仍為有效，不過(guò)出租人負(fù)有將租賃物交付承租人使用的義務(wù)。如出租人不能將標(biāo)的物交付承租人使用，則承擔(dān)債務(wù)不履行的責(zé)任;如出租人將租賃物交付承租人使用，則承租人應(yīng)交付租金，而不得以租賃物非為出租人所有對(duì)抗。出租人以他人之物出租的，對(duì)標(biāo)的物的所有人構(gòu)成侵權(quán)或不當(dāng)?shù)美?，?yīng)當(dāng)向標(biāo)的物的所有人或合法使用人負(fù)侵權(quán)的民事責(zé)任或返還不當(dāng)?shù)美呢?zé)任。

在司法實(shí)踐中，可按下列情況分別處理：

1、對(duì)于承租人而言，其與出租人簽訂租賃合同的目的在于取得租賃物的使用權(quán)，出租人也僅負(fù)有將租賃物交付承租人使用的義務(wù)，至于物的所有權(quán)是否屬于出租人，原則上并不重要。承租人取得租賃物后，不得基于出租人對(duì)租賃物不享有所有權(quán)為由，主張撤銷合同。承租人既然已經(jīng)取得了租賃物的使用權(quán)，對(duì)出租人就應(yīng)承擔(dān)支付租金的義務(wù)，對(duì)于承租人已收取的租金，不得主張不當(dāng)?shù)美枰苑颠€。但是，如果真正的所有人請(qǐng)求返還租賃物時(shí)，則出租人無(wú)法向承租人履行給付義務(wù)，承租人可以權(quán)利瑕疵擔(dān)保的規(guī)定，主張終止租賃合同，拒付以后的租金，并可以向出租人主張承擔(dān)違約責(zé)任。

2、出租人與真正權(quán)利人之間的關(guān)系。真正權(quán)利人對(duì)于出租人已收取的租金，可以不當(dāng)?shù)美麨橛?，主張出租人予以返還。但是出租人為標(biāo)的物的善意占有人時(shí)，有收取孳息的權(quán)利，出租人不承擔(dān)返還租金的義務(wù)。例如，房屋的買(mǎi)受人，在買(mǎi)賣(mài)合同撤銷之前，對(duì)房屋有占有權(quán)，在其占有期間出租房屋而取得的收益，真正所有人不得主張返還。如果出租人對(duì)于租賃物明知不享有權(quán)利而將其出租，真正權(quán)利人不僅可以要求出租人返還租金，也可以向出租人主張侵權(quán)損害賠償。

3、真正權(quán)利人與承租人之間的關(guān)系。真正權(quán)利人對(duì)于承租人可以請(qǐng)求返還租賃物，承租人對(duì)其負(fù)有返還義務(wù)，不得以租賃關(guān)系對(duì)抗真正權(quán)利人。真正權(quán)利人對(duì)于承租人已向出租人支付的租金，不得主張由承租人向其給付。但對(duì)承租人尚未給付的租金，可以向承租人請(qǐng)求給付，承租人不得以真正權(quán)利人不是出租人為由拒絕給付。