一、應(yīng)該怎么規(guī)避房屋出租的風(fēng)險

風(fēng)險一：租金無法收取

收不到租金的情形最為普遍，所以這也是房東最為關(guān)心的一個問題。

【應(yīng)對方法】

一定要在房屋租賃合同中約定包括拖欠租金的違約條款。在租賃合同中就約定，如果出現(xiàn)拖欠房租達2個月以上的情形，房東可以終止租賃合同，并要求租客賠償損失。對于熟知的租客，有些房東可能會礙于情面而不愿“貼身緊逼”，但也要掌握一個度，如果拖欠時間超過了3個月，而不能給出具體理由，則應(yīng)當(dāng)機立斷。

風(fēng)險二：房屋不當(dāng)使用

房屋遭到濫用，比如改變了居住用途，或者私自進行改裝等，這都會讓給房東帶來意想不到的風(fēng)險。

【應(yīng)對方法】

對于本地的房東來說，一定要勤快一點，只要有機會，必須到出租房屋去巡視一番，以防止房屋被不當(dāng)使用。就北京、上海、廣州這三大一線城市來說，由于房租過高，群租現(xiàn)象比較嚴重，因此濫用的方式主要為私自改裝成群租房。據(jù)了解，目前各地都禁止群租行為，觸犯將受到處罰，如上海最高處以3萬元的罰金。

風(fēng)險三：連帶法律責(zé)任

租客如果做出違法亂紀的事情，房東也會受到牽連。

【應(yīng)對方法】

根據(jù)公安部門對流動人口管理的要求，要在全國建立出租房屋備案制度，出租人也會因此要承擔(dān)相應(yīng)的治安責(zé)任，并實行責(zé)任倒查和責(zé)任追究。因此這就提醒房東，必須加強對出租房屋的管理，萬一在自己的出租房屋內(nèi)發(fā)生了違法亂紀行為，房東將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。記者也注意到，一些不法分子在出租房屋中干出違法勾當(dāng)，比如制毒販毒、窩藏逃犯等。因此房東要做的就是一定要求租客配合在警署申領(lǐng)《房屋租賃治安許可證》。

風(fēng)險四：租客“惡意添附”

在征得房東同意的前提下，租客代為裝修，但這其中往往會出現(xiàn)“惡意添附”的情形。

【應(yīng)對方法】

租客往往會在取得房東同意的前提下，在裝修或者更換設(shè)備過程中，利用假發(fā)票證明自己購買的質(zhì)次價低的添附物價值很高，或是將一些沒有價值的產(chǎn)品故意進行添附來騙取補償?shù)仁侄?。對此，律師建議房東應(yīng)該與租客明確約定添附物種類、價值以及補償標(biāo)準等，并對裝修或者設(shè)備更換過程進行盡職調(diào)查，以保護自己合法權(quán)益不受侵害。

風(fēng)險五：電話成為“吸血鬼”

為了租客方便，有些房東會代為安裝固定電話，這也要當(dāng)心，以免自己承擔(dān)巨額話費。

【應(yīng)對方法】

有些出租房屋內(nèi)房東提供寬帶，而目前寬帶與固定電話是捆綁在一起的，因此房東應(yīng)該采取一些必要措施，建議將家中電話取消或者停機保號，防止成為心懷不軌之人利用的漏洞。目前國內(nèi)不斷爆出有犯罪團伙利用他人身份證辦理電話卡惡意撥打海外聲訊電話牟取暴利的報道，因此不建議安裝電話。如果租客確實出于需要而安裝，可以要求租客利用自己的身份證重新申請，相關(guān)費用并不高。

二、房屋租賃代理合同主要包括哪些內(nèi)容

(1)委托代理事項

合同中的委托代理事項應(yīng)清晰明了。如是房屋出租還是承租，是增量房還是存量房，是產(chǎn)權(quán)房還是使用權(quán)房，是繁華地段的房屋還是比較偏僻地段的房屋等。

(2)委托代理事項的要求和標(biāo)準

涉及房屋出租的，委托人可以圍繞出租時間、租金金額、出租宣傳等對房地產(chǎn)經(jīng)紀人提出要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀人也可以對代理過程中需委托人提供哪些方便提出要求，尤其要對代理完成的標(biāo)準予以明確。

(3)合同履行期限

合同履行期限反映了委托代理雙方權(quán)利和義務(wù)的存續(xù)時效關(guān)系：履行期限一結(jié)束，雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系即告終止。

(4)服務(wù)費數(shù)額、支付方式及時間

合同中應(yīng)明確代理完成時，委托人應(yīng)支付的傭金數(shù)額。具體支付時間和方式，可以協(xié)商議定。有的是分期支付，有的是預(yù)收部分委托費，待代理完成后再結(jié)算。

(5)違約責(zé)任和糾紛解決方式

委托代理雙方應(yīng)嚴格按合同規(guī)定履行義務(wù)。如果因某種原因違約，違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。具體解決方式可由雙方協(xié)商議定。

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