一、宅基地界定標(biāo)準(zhǔn)

宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅而占有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過房屋但已無附著物或不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。

《土地管理法》第62條第一款，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)村宅基地使用權(quán)是我國特有的一項獨立的用益物權(quán)，是農(nóng)村居民在依法取得的集體經(jīng)濟組織所有的宅基地上建造房屋及其附屬設(shè)施，并對宅基地進行占有、使用和有限制處分的權(quán)利。它具有嚴(yán)格的身份性、無償使用性、永久使用性、從屬性及范圍的嚴(yán)格限制性等特點。其取得方式有原始取得與繼受取得，消滅形式有絕對消滅與相對消滅。農(nóng)村宅基地使用權(quán)人享有權(quán)利并負擔(dān)義務(wù)。

律師說法：宅基地可以自由流轉(zhuǎn)嗎?如何避免被無償收回?

二、宅基地買賣問題

根據(jù)法律規(guī)定，本村的宅基地只能出售給本村集體組織的村民，城鎮(zhèn)戶口、外村村民無權(quán)購買。但不能違反一戶只能擁有一處宅基地的規(guī)定，未擁有宅基地的本村集體組織的村民可以向村里申請一處宅基地。

雖然宅基地上的建筑屬于私人財產(chǎn)，但也并非可以完全不受限制地轉(zhuǎn)讓，由于“房地一體”原則，購房者購買宅基地上的房屋后必然要涉及到宅基地的使用權(quán)屬問題，而已有的判例認(rèn)為此種合同系無效合同，購房者需返還占有于原宅基地使用權(quán)人，并可以要求原宅基地使用權(quán)人返還購房款，但在房價飛漲的今天，返還的購房款已不能再購買相同的房屋了，甚至在高房價的城市連首付都不足以支付。所以，無權(quán)購房者購買宅基地上房屋時需謹(jǐn)慎。

宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同時具備的條件：

(1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地);

(2)同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓;

(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件;

(4)轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意;

(5)宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓。

宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓無效情形：

(1)城鎮(zhèn)居民購買(據(jù)《全國國土規(guī)劃綱要(2016—2030年)》表示：城市居民不得到農(nóng)村購買宅基地，這是有嚴(yán)格要求的。按照法律和登記規(guī)則，城市居民是拿不到合法的產(chǎn)權(quán)的。農(nóng)村宅基地制度改革要以確權(quán)登記頒證工作為基礎(chǔ)，堅持一戶一宅原則，決不允許城里人到農(nóng)村買地建房的所謂“逆城鎮(zhèn)化”行為。)

(2)法人或其他組織購買;

(3)轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn);

(4)向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓;

(5)受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。